La réforme du droit des obligations et ses incidences sur le droit de la construction





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FORMATION 2016 - ROYAUMONT
Actualité du droit de la construction
La réforme du droit des obligations et ses incidences sur le droit de la construction
Intervenants :
Monsieur Jean Christophe CARON

Avocat au Barreau de VERSAILLES

Ancien Bâtonnier de l'Ordre
Monsieur Julien AUCHET

Avocat au Barreau du Val d'Oise

I – ACTUALITE DU DROIT DE LA CONSTRUCTION
A – LA RESPONSABILITE DECENNALE EN MATIERE ENERGETIQUE
Il s’agit là de la principale modification législative en droit de la construction.
Les dispositions relatives à la garantie décennale n’avaient pas bougé depuis 2005.
Introduisant un nouvel article L. 111-13-1 dans le CCH, la récente loi relative à la transition énergétique consacre une réforme majeure.
Genèse du texte.
Les inquiétudes ont commencé avec l'adoption, suite aux lois dites Grenelle 1 et Grenelle 2 de l'environnement, d'une nouvelle réglementation thermique (RT).
Bien que succédant à plusieurs réglementations antérieures, la RT 2012, obligatoire pour tous les bâtiments dont le permis a été déposé depuis le 1er janvier 2013, a constitué en effet un tournant historique.
Les exigences techniques étaient singulièrement renforcées et, pour la première fois, leur application était contrôlée, les articles L. 111-9 et L. 111-9-1 du code de la construction, imposant en effet des études lors du dépôt du permis et de la déclaration d‘achèvement des travaux.
Corrélativement, eu égard notamment à la complexité et au surenchérissement que la norme entraînait pour les constructeurs, la performance énergétique est devenue un argument commercial.
Dès lors, immédiatement, s'en est suivi un débat particulièrement intense sur les conséquences que ces dispositions techniques pouvaient finalement entraîner sur la responsabilité des constructeurs


En effet, en laissant présager des économies d'énergie et par conséquent d'importantes économies financières, dans un contexte où l'énergie se renchérit, la nouvelle réglementation se révélait porteuse de grandes espérances.
Aussi, la réforme soulevait-elle immanquablement la question de la responsabilité des constructeurs dans les cas où les performances requises n'étaient pas ou pas complètement atteintes.
Or, aux changements radicaux portés par ce nouveau corpus de réglementation, n'avait jusque-là répondu qu'un silence du législateur quant au régime de responsabilité applicable (hormis peut être une réponse ministérielle du 22 juin 2010, le Ministère de l'Ecologie et du développement durable s'étant prononcé en faveur de l'application de la garantie décennale : Rép Min 75010 publié au JO du 22 juin 2010).
La principale incertitude, constitutive d'une véritable inquiétude pour certains acteurs, se focalisait sur l'application, après réception, de la responsabilité décennale des constructeurs en présence d'un défaut de performance.
La doctrine et la jurisprudence se montraient assez divisées sur la question.
Le nouvel article L. 111-13-1 du code de la construction et de l'habitation tranche la question, disposant que :
« En matière de performance énergétique, l'impropriété à la destination mentionnée à l'article L. 111-13 ne peut être retenue qu'en cas de dommages résultant d'un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l'ouvrage, de l'un de ses éléments constitutifs ou de l'un de ses éléments d'équipement conduisant, toute condition d'usage et d'entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l'utilisation de l'ouvrage qu'à un coût exorbitant ».
Le législateur a volontairement entendu embrasser large pour faire en sorte que le texte puisse appréhender non seulement les sinistres sur la construction d'ouvrages neufs, soumis à la RT 2012, mais également les défauts de performance énergétique consécutifs à la réhabilitation.
Le texte adopté prête cependant à discussion.
D'une part, les critères retenus, qui visent une « surconsommation » et un « coût exorbitant », ont de quoi laisser songeur.
Qu’est-ce que la surconsommation ?
Le préfixe « sur », appliqué au vocable « consommation », impose une consommation supérieure à une consommation de référence.
Il semble que les référentiels manquent et tout particulièrement lorsque l'ouvrage pris en considération n'est pas de ceux soumis à la RT 2012 ou construits en vertu d'un contrat stipulant des seuils précis, même plus optimistes.
Ainsi, sur les travaux de rénovation, nombre d'entre eux ne sont pas soumis à des « seuils de consommation ».
Évoquer une « surconsommation » n'a alors pas grand sens et revient en tout état de cause à abandonner l'appréciation au pouvoir souverain des juges du fond.
La mission « Plan bâtiment Grenelle », devenue « plan durable », ne s'y était d'ailleurs pas trompée. Son rapport préconisait d'encadrer l'impropriété à la destination par référence à une consommation conventionnelle supérieure à un seuil défini en Conseil d'État.
Qu’est-ce qu’un coût « exorbitant » ?
Imprécision du texte encore une fois.
De même sur l’origine du dommage, qui doit être établie : « le défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l'ouvrage ».
C’est un peu antinomique avec la règle habituelle pour la garantie décennale, qui est une responsabilité présumée : dès qu’il y a un dommage, la garantie s’applique quelle qu’en soit l’origine, même vice du sol. Là, il faudra caractériser le « défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l'ouvrage ».
Maladresse de rédaction enfin, car on parle de « l’impropriété à la destination », là où il faudrait parler de la « responsabilité décennale ».
Au regard de la rédaction retenue, seule l'impropriété à la destination, qui correspond dans le régime de responsabilité de droit spécial des constructeurs à la condition de gravité du dommage, devait ainsi être définie.
Pour les autres conditions, le renvoi à l'article L. 111-13 du code de la construction et de l'habitation (c'est-à-dire à l'article 1792 du code civil) semble impliquer que les critères classiques s'appliquent.
Les références à la matérialité du désordre et au rôle de la victime constituent sans doute des réponses aux inquiétudes des acteurs du bâtiment.
Néanmoins, la formulation adoptée laisse à nouveau planer de sérieux doutes.
Outre le fait que le procédé soit un peu bancal, envisager le rôle de la victime dans un texte censé définir l'impropriété à la destination invite en effet à considérer que désormais, en matière de performance énergétique, le comportement de l'usager devra être analysé en amont, c'est-à-dire non plus au titre d'une cause d'exonération, mais plutôt comme une condition d'engagement de la responsabilité.
Viser le défaut des produits ou les défauts de conception ou de réalisation pourrait ensuite, subrepticement et malencontreusement, évoquer la notion de faute des constructeurs.
La consécration d‘un renversement de la charge de la preuve


La loi Spinetta ayant organisé une présomption de responsabilité, depuis 1978 les constructeurs ne peuvent plus s'exonérer de leur responsabilité décennale en prouvant leur absence de faute.
Il leur faut rapporter la preuve d'une cause étrangère.
Or, tel que cela avait été souligné, rapprochée des problématiques de surconsommation énergétique, cette présomption soulevait quelques difficultés. Après réception, il est en effet évident qu'une surconsommation peut largement être liée au comportement de l'usager.
Dans le même temps, précisément après réception, la preuve du comportement de l'usager est difficile à rapporter pour le constructeur.
En faisant référence, même maladroitement, au fait qu'il n'y aura « impropriété à la destination » qu'une fois toutes les conditions d'usage et d'entretien prises en compte et jugées appropriées, le texte suggère que l'usage et l'entretien de l'ouvrage par le destinataire des travaux ne seront plus envisagés a posteriori, au titre d'une cause étrangère exonératoire, c'est-à-dire une fois le principe de la responsabilité du constructeur acquis.
Ils le seraient désormais a priori, comme une condition à vérifier pour établir la responsabilité.
S'il doit se concevoir ainsi, le nouveau texte consacre alors, singulièrement en matière de performance énergétique, une condition supplémentaire pour engager la responsabilité décennale des constructeurs.
En pratique, les conséquences s'exprimeront clairement au plan de la charge de la preuve.
Désormais, si c'est un défaut de performance énergétique qui est allégué, il ne reviendra plus au constructeur de démontrer qu'il y a eu mauvais entretien.
Ce sera à celui qui se prétend victime de prouver qu'il a bien respecté les conditions d'usage et d'entretien appropriées.


L'on regrettera néanmoins que ce qui constitue à l'évidence une profonde évolution du régime de la responsabilité décennale, bien qu'elle ne touche qu'aux sinistres relatifs à la performance énergétique, ne soit consacrée qu'au détour d'une rédaction maladroite.

B – LA SUSPENSION DE LA PRESCRIPTION DURANT L’EXPERTISE
Cour de cassation, 2e civ., 19 mai 2016, n° 15-19.792, D. 2016. 1133
« Mais attendu qu'aux termes de l'article 2239, alinéa 1, du code civil, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès ; que, selon l'alinéa 2 de ce texte, le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ; que les articles L. 114-1, L. 114-2 et L. 114-3 du code des assurances ne font pas obstacle à l'application de l'article 2239 du code civil ; qu'il s'ensuit que la suspension de la prescription prévue par l'article 2239 du code civil est applicable aux actions dérivant d'un contrat d'assurance ;


Que la cour d'appel ayant constaté qu'une expertise judiciaire avait été ordonnée par une ordonnance du juge des référés du 4 novembre 2009 et que la mesure d'instruction était toujours en cours, en a déduit à bon droit que la mesure d'instruction ordonnée avait suspendu la prescription de l'action, de sorte que l'exception de prescription devait être rejetée ».

Par la publication au Bulletin de cette décision, la Cour de cassation vient prendre position sur une question sensible qui était débattue en doctrine à la suite de la réforme de la prescription en matière civile par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.


C – LE SINISTRE AFFECTANT UNE POMPE A CHALEUR
Une pompe à chaleur est-elle un ouvrage ou un élément d'équipement ?
Cour de cassation, 3e civ., 4 mai 2016, n° 15-15.379, Axa France c/ Société Centralair et autres
« Vu l'article 1792 du code civil ;


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 26 janvier 2015), que M. et Mme X... ont confié à la société Centralair l'installation d'une pompe à chaleur air/eau ; qu'en raison de bruits anormalement importants, ils ont assigné en résolution de la vente la société Centralair, qui a appelé à l'instance son assureur, la société Axa, et le fabricant, la société Emat ;

Attendu que, pour condamner la société Axa à garantir la société Centralair des condamnations prononcées à son encontre, l'arrêt retient que la pompe à chaleur, installée sur un socle en béton et ayant nécessité des raccordements hydrauliques, constitue un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'existence d'un ouvrage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».
Les propriétaires d'un bâtiment ont confié à Centralair l'installation d'une pompe à chaleur posée à l'extérieur du bâtiment ; Centralair avait souscrit auprès d'Axa un contrat multigaranties au titre de la responsabilité décennale et au titre de la responsabilité civile pour préjudices causés à autrui. Le fonctionnement entraînant des bruits anormalement importants, très gênants pour un immeuble d'habitation, les propriétaires ont assigné Centralair en résolution de la vente et en indemnisation de leurs divers préjudices ; ils ont obtenu satisfaction devant la cour d'appel.
La cour d'appel y avait vu un ouvrage, au motif que la pompe était posée sur un socle en béton et qu'elle avait nécessité des raccordements hydrauliques et électriques. Mais était-ce suffisant ?
Non pour la Cour de cassation, qui casse l'arrêt d'appel en ce que les motifs retenus par la cour d'appel « ne suffisent pas à caractériser l'existence d'un ouvrage ».
À cet égard on relèvera que, sous l'empire de la loi de 1967, la solution eut été la même en application de l'article R. 111-28 du code de la construction et de l'habitation aux termes duquel « ne sont pas considérés comme des ouvrages les appareils mécaniques ou électriques que l'entrepreneur pose dans l'état où ils lui sont livrés ».
Au total, suivant les circonstances de fait, l'installation d'une pompe à chaleur sur des bâtiments existants peut constituer :


- ou bien un ouvrage relevant de la décennale s'il est incorporé dans le sol ou s'il a nécessité d'importants travaux d'adaptation au bâtiment ;


- ou bien un élément d'équipement dissociable relevant de la responsabilité de droit commun et non pas de la garantie biennale


D – LA QUALITE DU SDC REPRESENTE PAR SON SYNDIC
Arrêts 25 novembre 2015 n° 14-21.873 et 14-20.760 publiés au Bulletin
La désignation d’un syndic professionnel ne fait pas perdre au syndicat de copropriétaires sa qualité de non-professionnel
Dans le cadre d'un litige opposant une société prestataire à un syndic, la Cour de cassation s’est penchée sur la question de l'application du droit de la consommation au profit d'un syndicat de copropriété.


Les dispositions protectrices du code de la consommation s'adressent en premier lieu aux personnes physiques
Il est cependant rapidement apparu nécessaire d'étendre la protection des consommateurs aux personnes morales qui se composent de consommateurs, à l'instar d'un syndicat de copropriétaires.

La loi n° 95-96 du 1er février 1995, puis la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 ont ainsi étendu le bénéfice des articles L. 132-1 du code de la consommation relatif aux clauses abusives et L. 136-1 du même code relatif à la résiliation des contrats reconductibles tacitement aux non-professionnels.

La jurisprudence avait parallèlement admis que la qualité de non-professionnel s'étendait aux personnes morales.


S'agissant des syndicats de copropriété, un arrêt du 23 juin 2011 avait admis leur qualité de non-professionnel au visa de l'article L. 136-1 du code de la consommation dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008.
Dans l'affaire qui nous concerne, la société Foncia Arc de Seine, agissant en qualité de syndic de plusieurs syndicats de copropriétaires, a conclu avec la société Christal divers contrats de prestation de services, renouvelables par tacite reconduction, sauf préavis donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception trois mois avant leur terme.


Se prévalant des dispositions de l'article L. 136-1 du code de la consommation, le syndic a résilié ces contrats sans respecter le délai de préavis.


La société prestataire a alors assigné la société Foncia Arc de Seine en paiement de dommages-intérêts, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, estimant qu'elle avait commis une faute en procédant à cette résiliation.


La société Christal avait, en effet, préféré agir directement contre le syndic sur le terrain de la responsabilité délictuelle plutôt qu'à l'encontre des syndicats de copropriétaires pris individuellement, avec lesquels les contrats avaient été conclus.


La cour d'appel avait retenu la responsabilité du syndic au visa de l'article 1382 du code civil, considérant que la société Foncia Arc de Seine avait commis une faute en résiliant les contrats sans respecter le préavis « pourtant » contractuel, tout en rejetant la fin de non-recevoir tirée de l'article 1165 du même code.


Le syndic invoquait alors le bénéfice des dispositions de l'article L. 136-1 du code de la consommation, lequel permet au non-professionnel de résilier un contrat renouvelable tacitement à tout moment à compter de la date de reconduction dès lors que le professionnel ne l'a pas informé au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la possibilité de ne pas reconduire le contrat conclu.


La cour d'appel avait dénié le bénéfice de cette disposition au motif qu'un syndicat de copropriétaires qui confie à un syndic professionnel le soin de négocier, de conclure et d'assurer le suivi des contrats relatifs à la copropriété « perd la qualité de consommateur et de non-professionnel », et ne saurait donc bénéficier d'une telle disposition.


La Cour de cassation a censuré cette décision, considérant que « la représentation d'un syndicat de copropriétaires par un syndic professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel », en sorte qu'il peut bénéficier des dispositions de l'article L. 136-1 susmentionné « nonobstant cette représentation ».
Par cette décision de principe, la Cour confirme le caractère de non professionnel d'un syndicat de copropriétaires, que le syndic soit professionnel ou bénévole.
Si la Cour de cassation affirme désormais que les dispositions de l'article L. 136-1 du code de la consommation trouvent à s'appliquer au bénéfice des syndicats de copropriétaires, une même solution peut être étendue pour celles de l'article L. 132-1 du même code relatives aux clauses abusives.


II – LA REFORME DU DROIT DES OBLIGATIONS
Entrée en vigueur le 1er octobre 2016, l’Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a profondément modifié le droit des contrats.
Le droit immobilier sera certainement profondément impacté par cette réforme.

A – SUR LA FORMATION DU CONTRAT
L'article 1104 du code civil dispose que les contrats « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », cette règle étant d'ordre public.
Si la bonne foi doit en effet intervenir au stade de l'exécution du contrat comme le prévoyait déjà le code de 1804, notamment dans son article 1134, il était plus discutable, et partant perturbateur, de l'introduire dans la formation de l'acte.
Quid de ce principe en droit de la construction.
On pense à deux hypothèses : les parties s’engagent sur un devis, mais il apparait que de nombreux travaux supplémentaires sont à faire, suite à dissimulation du Maître d’ouvrage ou de l’entrepreneur. Quid de l’effet de la mauvaise foi sur le contrat initial et de la combinaison avec la jurisprudence imposant à l’entrepreneur de tenir compte des sujétions prévisibles.
On pense aussi aux entreprises qui acceptent des contrats à des conditions financières défavorables, juste pour emporter le marché ou éliminer un concurrent. Le contrat pourra il être annulé, au besoin à la demande du concurrent, puisque le principe est général et d’ordre public, et rien ne dit qu’il s’agira d’une nullité relative…
Le contenu du contrat est aussi plus encadré par la réforme.
On ne reviendra pas ici sur la controverse qui a entouré la suppression des notions d'objet et surtout de cause tout en maintenant leurs applications sous d'autres noms.
Il faut reconnaître que pour grave et fondamentale qu'elle soit, elle n'aura probablement pas beaucoup d'effet sur le quotidien des contrats de construction, car il est excessivement rare en effet que ces contrats soient attaqués pour absence d'objet ou de cause.
Mais la réforme réglemente plus fondamentalement le contenu du contrat.

L’interdiction des clauses créant un déséquilibre significatif
L’article 1171 dispose que :
« Dans un contrat d'adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.
L'appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix à la prestation ».
En premier lieu il apparait que ce texte a vocation à s'appliquer largement aux contrats de vente et promotion immobilière qui sont dans leur grande majorité des contrats d'adhésion, au moins dans le secteur protégé du logement.
Dans le secteur protégé de la vente d'immeuble à construire et du contrat de promotion immobilière, ou dans les contrats lourdement encadrés comme le CCMI, il est vrai que le risque n'est pas très grand de voir surgir des clauses abusives.
Celles-ci sont d'ailleurs pourchassées par l'article L. 231-3 du code de la construction et de l'habitation pour le CCMI. De manière générale, la plupart des clauses du contrat sont strictement délimitées par les règles impératives.


On ajoutera que, dans le secteur protégé, l'accédant à la propriété étant généralement un consommateur, il bénéficie aussi de la répression des clauses abusives des articles L. 132-1 et R. 132-1 et suivants du code de la consommation.
Avant même la réforme, le promoteur ou le constructeur de maison individuelle n’avait donc guère de liberté pour insérer des clauses abusives.
Mais, précisément, l'étroite marge de liberté qui subsistait pour le promoteur-constructeur ne risque-t-elle pas d'être encore réduite par la menace du « déséquilibre significatif » du nouvel article 1171 ?
Toute stipulation qui n'a pas été expressément autorisée par le secteur protégé ne risque-t-elle pas d'être déclarée par principe « abusive », créant un « déséquilibre significatif » par rapport au cadre contractuel-type que constitue le secteur protégé ?


Ainsi, les clauses prévoyant dans les ventes en état futur des causes de retard légitimes, celles autorisant le remplacement de certains matériaux par d'autres jugés équivalents, ou la tolérance de superficie livrée de 5 %, ne risquent-elles pas d'être attaquées ?


En somme, soit la nouvelle règle n'apportera rien de plus par rapport aux actuelles protections, soit elle détruira le reste de liberté qui demeurait...


L’élargissement des vices du consentement
La réforme introduit l’admission de la « violence économique » à travers le nouveau concept d'abus de faiblesse.
L’article 1143 du Code civil dispose que « Il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif ».
Le code civil imite là encore le code de la consommation qui sanctionnait déjà ce type d'abus à travers ce que l'on appelle les « pratiques commerciales agressives », en particulier avec les articles L. 122-11 (prochainement L. 121-6) et suivants concernant « l'abus de faiblesse du contractant ».


Les dispositions du code de la consommation étaient donc très suffisantes pour protéger les contractants faibles qui sont souvent des consommateurs, et entre autres les accédants à la propriété.
En outre, en droit de la construction, les dispositions impératives du secteur protégé rendaient difficiles de tels abus...
Si cet article ne servira pas tellement dans les contrats du secteur protégé ou assimilés, tels le CCMI ou la vente d'immeuble à construire, qui sont rarement signés dans la précipitation et « dans un état de dépendance », mais plutôt dans le secteur du louage d'ouvrage classique chaque fois qu'un propriétaire se trouve confronté à une situation d'urgence plus ou moins imprévisible : inondation, fuite de canalisation, toiture endommagée par une tempête, problème électrique grave ou de plomberie, réparations urgentes, etc.
Surtout, l'hypothèse-type d'application de ce texte en droit de la construction sera celle d'un constructeur travaillant à titre habituel, pour ne pas dire quasi exclusif, avec un même promoteur, qui le soumettrait à des conditions économiques de plus en plus rigoureuses.
L'état de dépendance économique est évidemment caractérisé en pareille hypothèse et la menace d'une cessation des commandes par le promoteur incitera le constructeur dépendant à accepter l'inacceptable.
Le risque serait que le juge utilise ce texte pour porter un jugement sur l'économie générale de l'opération... L'article 1143 nouveau donne au juge le pouvoir redoutable de statuer en équité.


B – SUR LA REVISION DU CONTRAT
Le jeu de la théorie de l'imprévision
On sait qu’à la différence de la jurisprudence administrative, la jurisprudence civile avait toujours refusé la possibilité pour le juge de modifier les prestations des parties dans les contrats de longue durée, même en cas de survenance d'événements imprévisibles venant bouleverser l'économie du contrat.
La réforme a rompu avec cette position traditionnelle qui avait des avantages et des inconvénients ; elle consacre désormais la théorie de l'imprévision.
En résumé, l'article 1195 du Code civil dispose qu'en cas de changement imprévisible des conditions économiques après la conclusion du contrat, rendant l'exécution « excessivement onéreuse » pour une partie « qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque », ce contractant peut demander à l'autre une « renégociation » du contrat, tout en continuant à exécuter ses obligations.
Puis il affirme que, en cas de refus ou d'échec, les parties peuvent mettre fin au contrat ou bien « ensemble » saisir le juge et ainsi lui demander de procéder à son adaptation.


Le dernier alinéa prévoit : « À défaut d'accord dans un délai raisonnable le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe ».
C'est là qu'apparaît véritablement la théorie de l'imprévision.


Les conséquences seront importantes en général pour les contrats à durée déterminée qui s'échelonnent sur une longue période, comme les baux de longue durée, et qui ne permettaient pas jusqu'alors au débiteur de mettre fin unilatéralement au contrat.
Dans le cas des contrats de construction dont l'exécution prend toujours un certain temps, ce nouveau dispositif ne laisse pas de susciter des interrogations et des inquiétudes.
En effet, a priori les deux parties, le promoteur-constructeur comme l'accédant à la propriété, pourraient être tentées de s'en prévaloir en cas de survenance de difficultés inattendues.
Le promoteur-constructeur, qu'il soit vendeur d'immeuble à construire, constructeur de maison individuelle ou promoteur au sens strict, pourrait-il invoquer des difficultés économiques ou conjoncturelles susceptibles de rendre la réalisation de l'opération immobilière « excessivement onéreuse » pour solliciter une renégociation de la convention ?
Sollicitant par exemple un allongement du délai de construction, une réduction de la consistance de l'immeuble, une diminution de la qualité des matériaux et des prestations, voire une majoration du prix ?
Ne pourrait-il pas tenter de se dégager d'un contrat désavantageux du fait l'évolution de la conjoncture économique ou financière ?


À la lecture de l'article 1195, vague à souhait, rien ne s'y oppose a priori... Pourtant, dans le secteur du logement, une telle tentative irait directement à l'encontre de la majorité des textes du code de la construction et de l'habitation qui régissent ce secteur, appelé aussi « secteur protégé », et qui obligent dans l'état actuel du droit le promoteur-constructeur à s'engager de manière irrévocable sur des prestations précises et sur un prix ferme et définitif...

Dans la vente d'immeuble à construire, il s'agit du prix de vente de l'immeuble futur qui doit rester intangible...
Dans le CCMI, c'est un prix forfaitaire lié à la nature de marché à forfait du contrat...
De manière générale, tous les textes de droit immobilier ont considéré dans leur grande sagesse que le promoteur immobilier étant un professionnel chevronné, maîtrisant les techniques et les risques de la construction et réalisant aussi des profits substantiels, il devait être capable pendant la durée du programme de prévoir et d'anticiper les aléas de la construction.


Dès lors, il y a une incompatibilité de principe entre le nouvel article 1195 consacrant la théorie de l'imprévision et l'esprit du secteur protégé faisant peser le risque d'imprévision sur le promoteur.
Considérer que la théorie de l'imprévision joue dans les contrats du secteur protégé, ce serait démanteler la protection de l'accédant patiemment construite depuis un demi-siècle et méconnaître le principe specialia generalibus derogant.


Cependant, considérer que les textes du secteur protégé refoulent, au nom de l'adage specialia generalibus derogant, les nouveaux textes du code civil sur l'imprévision, introduira une entorse grave aux dispositions du nouveau code, qui ne manquera pas d'être reprise et imitée dans bien d'autres domaines où existent des règles de protection, par exemple en droit de la consommation...


S'agissant des contrats conclus en dehors du secteur protégé, le nouvel article 1195 du code civil est parfaitement susceptible de s'appliquer. On peut dès lors imaginer que le risque est grand de voir le contentieux s'intensifier dans ce domaine.
En effet, il est à craindre que la moindre augmentation du coût des matériaux ou de la main-d’œuvre ou toute évolution légale ou réglementaire puisse servir de prétexte à l'une des parties pour tenter d'imposer une renégociation des termes du contrat ou pour s'en dégager.
Pour y échapper, les parties pourront toujours prévoir de soumettre leur relation à l'article 1793 du code civil et donc de la qualifier expressément de marché à forfait.
En effet, quoique cela n'ait jamais encore été dit en ces termes, le marché à forfait n'est pas autre chose qu'une mise à la charge de l'entrepreneur du risque d'imprévision.
Et lorsque l'on songe à la théorie du bouleversement de l'économie du contrat développée par les juges pour permettre une sortie du forfait, il n'y a pas de quoi être rassuré tant les critères d'un tel bouleversement paraissent flous et imprécis, au détriment de la prévisibilité des solutions de droit et donc de la sécurité juridique.
Mais de son côté l'accédant malchanceux, victime par exemple d'un deuil, d'un divorce, d'un licenciement ou de tout autre accident de la vie, pourrait-il lui aussi se prévaloir de l'article 1195 et de l'imprévision ? Et espérer à terme échapper à un contrat défavorable ?
Là encore rien ne l'interdit à la lecture du texte et vu la généralité de sa rédaction...

Pourtant l'accédant, dans l'état actuel du droit, dispose déjà d'un certain nombre d'échappatoires qui lui permettent de sortir d'un contrat de construction dangereux pour lui : la condition suspensive de l'obtention du prêt de l'article L. 312-16 du code de la consommation, le délai de rétractation de dix jours. Toutes ces dispositions prennent déjà en compte sous une forme ou une autre le risque d'imprévision.

Les législateurs du passé avaient considéré avec prudence qu'une fois franchie l'étape décisive de la conclusion du contrat, l'accédant devait être lui aussi lié de manière irrévocable et devenir responsable de son engagement.
Sinon l'activité du promoteur immobilier, dangereuse par nature, risquait d'être irrémédiablement compromise... Tout ce savant équilibre pourrait alors être affecté par l'irruption intempestive de la théorie de l'imprévision.
Dans ces conditions, la sagesse serait peut-être pour les promoteurs et constructeurs d'écarter expressément et de manière systématique dans leur contrat tout recours à l'imprévision... En espérant que cette clause ne sera pas jugée abusive comme découlant d'un abus de puissance économique !


On le voit, l'imprévision met à mal la sécurité juridique des contrats de construction. Mais celle-ci risque de l'être également par l'apparition de difficultés nouvelles consécutives à l'inexécution du contrat.

C – SUR L’INEXECUTION DU CONTRAT
Bibliographie : L'incidence des nouvelles règles relatives à l'inexécution des contrats sur les actes du droit immobilier et de la construction – Gwenaëlle Durand-Pasquier – RDI 2016. 355
Le code civil sera désormais doté sur ce point d'un corpus de règles cohérentes et regroupées.
Le futur article 1217, introductif, présente ainsi une liste de cinq sanctions qui seront offertes « à la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement ».
Le créancier victime d'une inexécution sera ainsi dorénavant en droit de refuser d'exécuter ou suspendre sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature, solliciter une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences.
L'article précise in fine et conformément à la ligne prétorienne actuelle, d'une part, que ces sanctions peuvent être cumulées et, d'autre part, que des dommages et intérêts pourront toujours s'y ajouter.
TEXTE : Article 1217 du Code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
-refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

-poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

-solliciter une réduction du prix ;

-provoquer la résolution du contrat ;

-demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».
L’article 1224 sur la résolution poursuit d’ailleurs en indiquant : La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Il n’y a plus obligatoirement une résolution judiciaire.
Singulièrement, alors que le contenu du contrat et ses difficultés d'exécution seront désormais placés sous le contrôle du juge (voir l’obligation de bonne foi et les conditions de formation du contrat), c'est à l'inverse un mouvement de « déjudiciarisation » qui prévaut s'agissant des sanctions applicables en cas d'inexécution.
Résolution unilatérale sur simple notification, libéralisation de la faculté de remplacement, exception d'inexécution par anticipation, consécration de la réfaction du contrat, pour nombre des sanctions qui s'offrent désormais à elle, chacune des parties semble ici reprendre la main.
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