«enregistrement» désigne à la fois une formalité et un impôT





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FORMALITE DE L’ENREGISTREMENT et ENREGISTREMENT

L’acte notarié doit obligatoirement subir une fiscalité, celle-ci aboutissant :

  • Soit à une taxation et une perception de droits (droit fixe, proportionnel ou progressif)

  • Soit à une taxation et une absence de droits en vertu des calculs effectués

  • Soit à une exonération : l’exonération ne pouvant résulter que d’un texte, celui-ci devra alors être relaté afin de pouvoir y prétendre.

Cette fiscalité s’articule autour de deux grands axes :

  • LE SERVICE DES IMPOTS DES ENTREPRISES (SIE)

  • LE SERVICE DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE (SPF)

Qu’il s’agisse du SERVICE DES IMPOTS DES ENTREPRISES ou du SERVICE DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE, l’acte subira un ENREGISTREMENT. Dans la terminologie fiscale, « ENREGISTREMENT » désigne à la fois une FORMALITÉ et un IMPÔT. Dès lors il ne faudra pas confondre ENREGISTREMENT et DROITS D’ENREGISTREMENT.

La formalité de l’enregistrement consistera au dépôt de l’acte notarié (ou sa copie authentique) auprès de l’un ou l’autre des services sus-nommés pour y être analysé. Cette analyse débouchera sur une fiscalité donnant lieu au paiement d’un impôt, sauf les cas d’exonération et de droits nuls après calculs. La preuve de l’accomplissement de cette formalité se concrétisera par l’apposition d’une mention relatant notamment le montant des droits versés ou ladite fiscalité nulle.

Cependant dans un cas précis il n’appartient pas à l’administration fiscale d’apposer cette mention : celui de l’enregistrement sur état pour lequel cette mission est dévolue au notaire. Certes le paiement de l’impôt se réalisera au SIE, mais selon les modalités fixées aux articles 263 et 384 bis A de l’annexe III du CGI (apposition de la mention du droit sur état sur la minute et paiement dans les 20 premiers jours du mois suivant celui de la rédaction de l’acte sur imprimé Cerfa 2646). En outre le Notaire doit également déposer une copie certifiée conforme de chacun de ces actes, sur papier libre, complétée le cas échéant par l'indication de l'état civil et du domicile du défunt, et par la date du décès. Ce dépôt permettra à l’administration fiscale un contrôle a posteriori de l’acte et de la fiscalité qui lui a été appliquée.
La formalité de l’enregistrement se réalisant soit au SIE, soit au SPF, il est indispensable de préciser la nature des droits perçus par chacun desdits services de l’Etat :


  • au SIE : Après enregistrement, les droits perçus sont alors qualifiés de droits d’enregistrement.

    • dépôt d’un acte pour y apposer une mention d’enregistrement

    • dépôt d’un état récapitulant l’ensemble des actes pour lesquels une mention d’enregistrement a été apposée par le Notaire lui-même (droit d’enregistrement sur état)




  • au SPF : Après enregistrement, les droits perçus sont qualifiés de :

    • taxe de publicité foncière pour les actes soumis à publicité foncière

    • taxe de publicité foncière tenant lieu de droit d’enregistrement pour les actes soumis à la formalité fusionnée (art. 647 CGI)


Dès lors, afin d’éviter toute confusion terminologique dans l’expression ENREGISTREMENT en tant que FORMALITE et la notion de DROIT D’ENREGISTREMENT, il faut s’en référer à la structure même du code général des impôts. Ainsi deux paragraphes s’inscrivent dans un chapitre intitulé « DROIT D’ENREGISTREMENT ET TAXE DE PUBLICITE FONCIERE » et s’intitulant respectivement :

  • « CHAMP D’APPLICATION DE LA FORMALITE DE L’ENREGISTREMENT ET DE LA FORMALITE FUSIONNEE » (article 635 à 649)

  • « CHAMP D’APPLICATION RESPECTIF DES DROITS D’ENREGISTREMENT ET DE LA TAXE DE PUBLICITE FONCIERE » (article 662 à 665)

De la sorte FORMALITE et DROITS sont distinctement traités, le deuxième bloc d’articles renvoyant au premier. Ainsi l’article 635 du CGI énonce les actes devant « être enregistrés dans le délai d’un mois à compter de leur date ». Parmi ceux-ci figurent notamment « les actes portant transmission de propriété ou d’usufruit de biens immeubles » ou encore « les actes portant mutation de jouissance à vie ou à durée illimitée de biens immeubles… ». Nul n’ignore que ces actes doivent être fiscalisés et publiés au SPF, sauf les cas de donation pour lesquels l’enregistrement se réalise au SIE préalablement au dépôt au SPF. Mais on y trouve également « les actes constatant un partage de biens à quelque titre que ce soit », « les actes portant acceptation ou répudiation de successions, legs ou communauté », « les certificats de propriété »... De la sorte, la lecture du seul article 635 pourrait entretenir la confusion terminologique ci-dessus évoquée, visant tant des actes devant obligatoirement être publiés du fait qu’ils concernent des biens immobiliers, que ceux soumis à la double formalité enregistrement-publicité foncière, ou encore ceux pouvant être fiscalisés sur état ou devant être uniquement déposés en SIE. Cependant si on associe cet article 635 aux articles 662 à 665, une clarification s’opère immédiatement quant à la nature des droits dus sur ces actes. Reprenant l’article 635, l’article 662 définit ceux des actes soumis à enregistrement, passibles du droit d’enregistrement, et l’article 664 ceux des actes donnant lieu à formalité fusionnée par application de l’article 647, passibles alors de la taxe de publicité foncière ainsi que dit ci-dessus.

L’enregistrement en tant que formalité se réalisant au SIE ou au SPF, dans les deux cas l’acte peut être obligatoirement ou facultativement enregistré, voire dispensé de cette formalité. Les principaux textes du code général des impôts régissant cette formalité sont ci-après reportés.



Articles CGI

OBLIGATOIRE

FACULTATIF

ENREGISTREMENT

635

635 A

636

647

60 annexe IV

DROIT SUR ETAT

60 annexe IV

PUBLICITE FONCIERE

28 Décret 04/01/1955

35 Décret 04/01/1955

36 Décret 04/01/1955

37 Décret 04/01/1955


Puisqu’il est fait référence aux actes déposés au SPF, il est nécessaire d’ouvrir rapidement une parenthèse quant aux effets de la publicité foncière. Quelle soit obligatoire ou facultative, l’accomplissement de la formalité auprès des services de la publicité foncière engendre des effets différents : opposabilité ou effet informatif.

  • L’article 28 du Décret du 04/01/1955 scinde en deux catégories les actes obligatoirement publiables :

    • Actes visés aux paragraphes 1 et 2 : Le défaut de publication est sanctionné par l’inopposabilité aux tiers. (association dudit article 28 avec les articles 30 paragraphes 1 à 3 du même décret ou 941 du code civil).

    • Actes visés aux paragraphes 3 à 9 : Le défaut de publication se résout en dommages et intérêts. (association dudit article 28 avec l’article 30 paragraphe 4 du même décret).

  • L’article 35 du Décret du 04/01/1955 dispose que la publicité foncière des actes qui y sont énumérés produira « vis-à-vis des parties et des tiers, les effets prévus par les dispositions spéciales qui les régissent ».

  • L’article 36 du Décret du 04/01/1955 précise que si la publicité foncière des actes visés audit article est obligatoire, celle-ci est faite « pour l’information des usagers. »

  • L’article 37 du Décret du 04/01/1955 stipulant que si les actes qui y sont énumérés, peuvent (et non doivent) être publiés, cette formalité n’a qu’un but informatif à l’intention des usagers.


L’ENREGISTREMENT
ACTES SOUMIS OBLIGATOIREMENT A ENREGISTREMENT

(articles 635, 635 A, 636 et 647 CGI)
Précision : il résulte de la rédaction des textes ci-après que l’enregistrement s’entend de manières différentes :

  • en tant que formalité au SPF ou au SIE pour l’article 635,

  • en tant que dépôt au seul SIE pour les articles 635 A et 636

  • en tant que dépôt au SPF pour l’article 647


Article 635 CGI
« Doivent être enregistrés dans le délai d'un mois à compter de leur date :

1. Sous réserve des dispositions des articles 637 («Des décrets peuvent instituer pour certaines catégories d'actes une dispense de la formalité d'enregistrement ») et 647 (« Les formalités de l'enregistrement et de la publicité foncière sont fusionnées pour les actes publiés au fichier immobilier. La nouvelle formalité prend nom de " formalité fusionnée ").

1° Les actes des notaires à l'exception de ceux visés à l'article 636 (voir ci-après) ;

2° Les actes des huissiers de justice ;

3° Les actes portant transmission de propriété ou d'usufruit de biens immeubles ;

4° Les actes portant mutation de jouissance à vie ou à durée illimitée de biens immeubles de fonds de commerce ou de clientèles ;

5° Les actes constatant la formation, la prorogation, la transformation ou la dissolution d'une société, l'augmentation, l'amortissement ou la réduction de son capital ;

6° Les actes constatant la formation de groupement d'intérêt économique ;

7° Les actes constatant un partage de biens à quelque titre que ce soit ;

8° Les actes constatant la formation, la modification ou l'extinction d'un contrat de fiducie, et le transfert de biens ou droits supplémentaires au fiduciaire dans les conditions prévues par l'article 2019 du code civil

2.

1° Les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire lorsqu'elles donnent ouverture à un droit proportionnel ou progressif ;

2° Les actes portant acceptation ou répudiation de successions, legs ou communautés ;

3° Les certificats de propriétés ;

4° Les inventaires de meubles, titres et papiers et les prisées de meubles ;

5° Les actes portant transmission de propriété ou d'usufruit de fonds de commerce, de clientèles ou d'offices, ou cession de droit à un bail ou du bénéfice d'une promesse de bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ;

6° Les procès-verbaux constatant une adjudication aux enchères publiques de biens meubles corporels ou incorporels ou toute autre vente de mêmes biens faite avec publicité et concurrence, lorsqu'ils sont soumis à un droit proportionnel ou progressif ;

7° Les actes portant cession d'actions, de parts de fondateurs ou de parts bénéficiaires ou cession de parts sociales dans les sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions ;

7° bis Les actes portant cession de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière au sens du troisième alinéa du 2° du I de l'article 726 ;

8° 9° (Abrogés) ;

10° Les actes portant cession et rachat taxables de parts de fonds de placement immobilier. »



La lecture de l’article 635 soulève un problème. En effet quand il est dit « Doivent être enregistrés dans le délai d'un mois à compter de leur date… », la loi se place au niveau de l’enregistrement en tant que formalité + impôt, et non en tant que dépôt au SIE. En ce sens l’article 635 place sous la catégorie des actes devant être enregistrés :
«… 3° Les actes portant transmission de propriété ou d'usufruit de biens immeubles ;

4° Les actes portant mutation de jouissance à vie ou à durée illimitée de biens immeubles… »
De même on y trouve des actes devant être soit déposés au SIE ou SPF selon la nature des biens concernés :
«… 7° Les actes constatant un partage de biens à quelque titre que ce soit »


Article 635 A CGI

« Les dons manuels mentionnés au deuxième alinéa de l'article 757 doivent être déclarés ou enregistrés par le donataire ou ses représentants dans le délai d'un mois qui suit la date à laquelle le donataire a révélé ce don à l'administration fiscale.

Toutefois, pour les dons manuels dont le montant est supérieur à 15 000 €, la déclaration doit être réalisée :

a) dans le délai d'un mois qui suit la date à laquelle le donataire a révélé ce don à l'administration fiscale ou, sur option du donataire lors de la révélation du don, dans le délai d'un mois qui suit la date du décès du donateur ;

b) dans le délai d'un mois qui suit la date à laquelle ce don a été révélé, lorsque cette révélation est la conséquence d'une réponse du donataire à une demande de l'administration ou d'une procédure de contrôle fiscal. »



Article 636 CGI
« Les testaments déposés chez les notaires ou reçus par eux doivent être enregistrés, à la diligence des héritiers, donataires, légataires ou exécuteurs testamentaires, dans un délai de trois mois à compter du décès du testateur.

Les testaments-partages déposés chez les notaires ou reçus par eux doivent être enregistrés au plus tard lors de l'enregistrement de l'acte constatant le partage de la succession. »




Article 647 CGI

« I. Les formalités de l'enregistrement et de la publicité foncière sont fusionnées pour les actes publiés au fichier immobilier. La nouvelle formalité prend nom de " formalité fusionnée ".

Sont exclus de ce régime : les décisions judiciaires, les baux de plus de douze ans à durée limitée, et les actes pour lesquels il est impossible de procéder à la formalité fusionnée.

II. L’enregistrement des actes soumis à cette formalité et assujettis obligatoirement à la publicité foncière résulte de leur publicité. Il en est de même pour les actes admis à la publicité foncière à titre facultatif lorsque la publicité foncière est requise en même temps que l’enregistrement »


LES ACTES SOUMIS FACULTATIVEMENT A ENREGISTREMENT :
Ce seront ceux :

  • Enregistrables facultativement sur état : ils peuvent être également enregistrés au SIE, (voir paragraphe consacré au droit sur état)

  • Qualifiés d’ « actes innomés » (art.680 CGI) également enregistrables au SIE ou sur état


Art 680 CGI

« Tous les actes qui ne se trouvent ni exonérés, ni tarifés par aucun autre article du présent code et qui ne peuvent donner lieu à une imposition proportionnelle ou progressive sont soumis à une imposition fixe de 125 euros. »



LE DROIT SUR ÉTAT 

Pour savoir si un acte doit être payé sur état, l’article 60 de l’ANNEXE IV du CGI est un texte incontournable. Il fait référence à l’article 245 de l’ANNEXE III du même code lequel traite des actes pour lesquels le droit sur état est dû. Or ledit article 60 stipule que les dispositions de l’article 245 (donc celles qui traitent du droit sur état) s’appliquent aux actes « énumérés ci-après ».
De plus l’article 60 se décompose en deux parties :


  • La première énumère un certain nombre d’actes pouvant être payés sur état

  • La deuxième désigne cinq actes pouvant être payés sur état à condition que « soit déposé à l'appui du versement prévu à l'article 384 bis A de l'annexe III au code général des impôts, une copie certifiée de ces actes sur papier libre… ». Les actes de la première catégorie ne sont donc pas visés par cette formalité.



Art. 60 annexe IV CGI

« Les dispositions de l'article 245 de l'annexe III au code général des impôts (art. 245 annexe III : Les actes notariés dont la liste est fixée par arrêté du ministre de l'économie et des finances ainsi que les testaments olographes déposés en l'étude d'un notaire sont dispensés de la formalité de l'enregistrement sous les conditions indiquées audit arrêté. Le cas échéant les droits dus sur ces actes sont payés sur état…) s'appliquent à ceux des actes énumérés ci-après qui donnent ouverture à un droit fixe d'enregistrement ou sont dispensés de droits :

Actes concernant l'état des personnes et leur régime matrimonial à l'exclusion des contrats de mariage contenant des donations actuelles entre vifs ;

Baux de biens meubles autres que les fonds de commerce, et tous actes modifiant de tels baux ou des baux à durée limitée d'immeubles urbains ;

Procurations, substitutions de pouvoirs, et tous actes relatifs aux obligations, privilèges et hypothèques

Inventaires et certificats de propriété autres que ceux dressés en vue du règlement d'une succession ;

Actes relatifs au règlement des successions, à l'exclusion de ceux qui font état d'un actif successoral ou qui modifient la dévolution résultant de la loi ou de documents soumis à enregistrement

Actes de dépôts de documents ou pièces déjà enregistrés ou dispensés de cette formalité ;

Règlements de copropriété, états descriptifs de division et leurs modificatifs… »



Art. 60 annexe IV CGI

« Les dispositions de l'article 245 de l'annexe III au code général des impôts s'appliquent à ceux des actes énumérés ci-après qui donnent ouverture à un droit fixe d'enregistrement ou sont dispensés de droits :

.

Elles peuvent également s'appliquer aux certificats de propriété ou inventaires après décès, aux testaments et codicilles, ainsi qu'aux donations entre époux à la condition qu'il soit déposé à l'appui du versement prévu à l'article 384 bis A de l'annexe III au code général des impôts, une copie certifiée de ces actes sur papier libre, complétée en tant que de besoin par l'indication de l'état civil et du domicile du défunt, et par la date du décès. »



A cette liste, il faut ajouter tous les actes soumis à un droit fixe modifiant ou fixant la quotité des droits des héritiers ou légataires :

  • Délivrance de legs mobiliers

  • Option du conjoint survivant

  • Renonciation à succession


ACTES DISPENSES DU DROIT SUR ETAT

Ce sont ceux qui sont soumis à la formalité fusionnée sauf si le droit sur état leur a été appliqué préalablement.
LA PUBLICITE FONCIERE 

ACTES SOUMIS OBLIGATOIREMENT A PUBLICITE FONCIERE

Articles 28, 35 et 36 du décret du 4 janvier 1955


Article 28 D.04/01/1955

« Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ;

c) Titre d'occupation du domaine public de l'Etat ou d'un de ses établissements publics constitutif d'un droit réel immobilier délivré en application des articles L. 34-1 à L. 34-9 du code du domaine de l'Etat et de l'article 3 de la loi n° 94-631 du 25 juillet 1994 ainsi que cession, transmission ou retrait de ce titre.
2° Les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clauses d'inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ainsi que des clauses susceptibles d'entraîner la résolution ou la révocation d'actes soumis à publicité en vertu du 1° ; de même, les décisions judiciaires constatant l'existence de telles clauses ;

Les décisions judiciaires arrêtant ou modifiant le plan de redressement de l'entreprise rendu en application des chapitres II ou III de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises qui prononcent en application des articles 70 ou 89-1 de la loi précitée l'inaliénabilité temporaire d'un bien immobilier compris dans le plan.
3° Les attestations notariées, établies en exécution de l'article 29 en vue de constater la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobilier ;
4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;

b) Les actes constatant l'accomplissement d'une condition suspensive ;

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort … »

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l'alinéa précédent et les désistements d'action et d'instance ;

e) Les actes et décisions déclaratifs ;

5° (abrogé) ;

6° Les conventions d'indivision immobilière ;

7° La décision du tribunal donnant acte du délaissement hypothécaire, prévue à l'article 2174 du code civil… »




Article 28 D. 04/01/1955 (suite)

« …

8° Les actes qui interrompent la prescription acquisitive conformément aux articles 2244 et 2248 du code civil, et les actes de renonciation à la prescription acquise ;

9° Les documents, dont la forme et le contenu seront fixés par décret, destinés à constater tout changement ou modification du nom ou des prénoms des personnes physiques, et les changements de dénomination, de forme juridique ou de siège des sociétés, associations, syndicats et autres personnes morales, lorsque ces changements intéressent des personnes physiques ou morales au nom desquelles une formalité de publicité a été faite depuis le 1er janvier 1956. »



Article 35 D.04/01/1955

« Sont publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles et produisent, vis-à-vis des parties et des tiers, les effets prévus par les dispositions spéciales qui les régissent :

1° Le commandement valant saisie et les différents actes de procédure qui s'y rattachent ;

2° (Abrogé)

3° Les ordonnances, les cessions amiables en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique et les accords visés à l'article 6 bis de l'ordonnance n° 58-997 du 23 octobre 1958 portant réforme des règles relatives à l'expropriation pour cause d'utilité publique, quel que soit le montant de l'indemnité ;

4° Les procès-verbaux de réorganisation foncière ou de remembrement, les actes d'échange d'immeubles ruraux, les certificats de non-opposition et les ordonnances d'homologation ;

5° Les arrêtés pris en vue du remembrement foncière ou de remembrement préalable à la reconstruction ; les projets de remembrement amiable approuvés ;

6° Les règlements de copropriété des immeubles ou ensembles immobiliers ;

7° Les décisions de classement et de déclassement des monuments historiques et des sites ;

8° Les actes ou décisions judiciaires dont la publication est prescrite par les dispositions législatives particulières… »



Article 36 D.04/01/1955

« Sont également publiés pour l'information des usagers, au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, par les soins de l'administration compétente, dans les conditions et limites, et sous réserve des exceptions fixées par décret en Conseil d'Etat :

1° Les procès-verbaux établis par le service du cadastre, pour constater les changements intervenus dans la désignation des rues et des numéros d'immeubles, les constructions et démolitions affectant des immeubles inscrits au fichier immobilier et situés dans la partie agglomérée d'une commune urbaine, ainsi que les modifications provenant de décisions administratives ou d'événements naturels ;

2° Les limitations administratives au droit de propriété, et les dérogations à ces limitations. »


ACTES SOUMIS FACULTATIVEMENT A PUBLICITE FONCIERE

Article 37du décret du 4 janvier 1955


Article 37

« 1. Peuvent être publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles qu'elles concernent, pour l'information des usagers :

1° Les promesses unilatérales de vente et les promesses unilatérales de bail de plus de douze ans ;

2° Les conventions relatives à l'exercice des servitudes légales.

Les actes ou documents dont la publicité est prévue par le présent article et les extraits, expéditions ou copies déposés au service chargé de la publicité foncière pour l'exécution de la formalité sont soumis aux règles générales édictées par le présent décret, notamment par les articles 4 à 7 et 34 concernant la forme des actes, l'identification des personnes et des biens, et les modalités de la publicité.

2. Peuvent être publiés dans les mêmes conditions les documents énumérés ci-après auxquels sont annexés ou dans lesquels sont littéralement reproduits des actes soumis ou admis à publicité, quoique ces derniers n'aient pas été dressés en la forme authentique :

1° Demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique desdits actes ;

2° Procès-verbal notarié constatant le défaut ou le refus du cocontractant ou promettant de procéder auxdites réitération ou réalisation ;

3° Déclaration, par acte notarié, de la volonté du bénéficiaire de l'acte d'exiger lesdites réitérations ou réalisations. »


ACTES DISPENSES DE PUBLICITE FONCIERE

Ce sont tous les actes non publiables.




xxxxxxLe Cercle des Clercs aux Formalités Paris Ile-de-France xxxxxx

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