Résumé La croissance des aires périurbaines a dépassé depuis des années celle des zones urbaines. Mais l’existence d’un espace viticole de haute qualité permet, par sa résistance, la remise en cause des mécanismes traditionnels de structuration spatiale.





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La résistance des espaces viticoles à l’extension urbaine : le cas du vignoble de Bordeaux*

The vineyard’s resistance to urban development: the case of Bordeaux

Stéphanie PERES

ATER

GREThA UMR CNRS 5113

Université Montesquieu – Bordeaux IV

Avenue Léon Duguit

33608 PESSAC Cedex
peres@u-bordeaux4.fr

Tel: +33 5 56 84 85 64

Fax:+33 5 56 84 86 47


Mots-clés : usage des sols, modèle de prix hédoniques, vignobles AOC, espace périurbain
Keywords: land-use, hedonic prices model, vineyard’s quality, suburban areas
Classification JEL: R14, P25, R15


* Première version octobre 2007, version révisée avril 2008

Résumé
La croissance des aires périurbaines a dépassé depuis des années celle des zones urbaines. Mais l’existence d’un espace viticole de haute qualité permet, par sa résistance, la remise en cause des mécanismes traditionnels de structuration spatiale. Le cas du vignoble de Bordeaux constitue un cadre idéal d’analyse des enjeux des interactions entre croissance urbaine et dynamique viticole spécifique. La modélisation hédonique permet une analyse des facteurs de résistance de la viticulture périurbaine face à l’extension de l’urbanisation.
Summary
Because exurban areas have outpaced urban and suburban areas in population growth during the last decades, growth pressures are commonly observed at the rural-urban fringe. However, the existence of a high quality vineyard questions traditional spatial structuring mechanisms. The case of Bordeaux vineyard, at the heart of the metropolitan area, is well adapted for the analysis of issues on the interaction between urban growth and wine spaces dynamics. The hedonic prices model of parcels sale confirms the vineyard’s resistance to urban development.

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Introduction
La progression de l’urbanisation dans les périphéries, sous une forme discontinue et dispersée, « éparpillée » (Bauer et Roux, 1976), de ce qui est alors souvent perçu comme un « mitage » de l’espace rural (Mayoux, 1979), suscite depuis des années un certain nombre de préoccupations quant à l’intensité de la consommation des sols, des terres agricoles et rurales en particulier, sous l’effet de l’augmentation des prix fonciers et de la spéculation gagnant les marges urbaines. Le rythme soutenu de la croissance urbaine dans les périphéries s’est ainsi accompagné de craintes quant aux réserves d’espaces disponibles.

L’extension urbaine se trouve renforcée par un engouement pour les aménités. Ce n’est que récemment que les espaces périurbains sont pensés comme une nouvelle forme urbaine privilégiant maisons individuelles et espaces verts (Dubois-Taine et Chalas, 1997 ; Miguel González, 2001 ; Lacour et al., 2003). Ainsi, un environnement agricole, forestier ou viticole constitue un cadre de vie que peuvent rechercher des ménages (Tolron, 2002 ; Tolron et Giraud, 2001).

Cette avancée de l’urbanisation introduit une précarité foncière fragilisant l’agriculture par une déprise progressive des zones cultivées. Les changements affectant les espaces périurbains se lisent dans les modifications de l’usage des sols. Toutefois, si l’éviction des terrains agricoles ne semble faire aucun doute, la vigne résiste mieux à la pression urbaine au regard d’une analyse des dynamiques foncières. Ce processus de substitution semble pouvoir être remis en cause dès lors que l’on s’intéresse à la viticulture qui peut générer des rentes foncières supérieures aux terrains agricoles (Peiser, 1989). Le périurbain viticole a ainsi des spécificités propres, liées aux particularités de cette culture et à l’engouement actuel porté à la valorisation et la protection des paysages viticoles.

Nous allons étudier les différents facteurs théoriques de protection viticole. Nous montrerons dans une première partie que l’interaction entre urbanisation et viticulture est favorisée par trois facteurs :

  • La rentabilité des exploitations joue un rôle essentiel dans la pérennité de la mixité. Et la viticulture produit des revenus hautement plus importants qu’une agriculture classique (Barthélémy et al., 2000) ; cette relation étant d’autant plus vérifiée si la viticulture périurbaine est liée à un signe de qualité officiel qu’il apporte une plus-value non négligeable au regard des prix fonciers (Espace rural, 2004 ; Agreste, 2005).

  • L’interpénétration de la vigne dans la ville peut s’expliquer par l’existence de petites parcelles viticoles extrêmement rentables ; certains phénomènes de rareté, de réputation entrent en lice dans la viticulture de haute appellation (Valceschini, 2000)

  • La protection des terroirs viticoles périurbains par la régulation publique favorise la mixité viti-résidentielle de l’espace périurbain et permet à la viticulture périurbaine une meilleure résistance à la pression urbaine (Celdran et Poirier, 2000).

Puis, nous testerons dans une deuxième partie la capitalisation des différents facteurs de la résistance viticole dans les prix des parcelles vendues du marché foncier de l’Aire Urbaine de Bordeaux entre 2000 et 2005 par une régression de prix hédoniques.
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Facteurs théoriques de la résistance viticole
L’expansion urbaine, les infrastructures sont fortement consommatrices d’espace. Les pressions sur les milieux naturels et la concurrence sur l’utilisation des sols et le marché foncier s’exacerbent. Les effets induits sur l’agriculture peuvent être irréversibles. La surenchère du foncier place souvent l’agriculture dans une attitude de défense. L’étude des causes d’une augmentation des prix fonciers agricoles doit permettre la mise en exergue des différents facteurs potentiels de résistance viticole.
2.1. DETERMINATION DES PRIX VITICOLES
Le mode de formation de la valeur est identique sur tous les marchés des terres, même si les prix d’une vigne n’ont rien à voir avec ceux d’une prairie. Cette valeur du prix des terrains agricoles résulte, selon une modélisation du prix des terres agricoles établie sur la période 1960-1990 de la SAFER, de quatre facteurs.

    • les résultats économiques à l’hectare dégagés par l’activité agricole largement conditionnés par le type de denrées produites sur la parcelle (Ricardo, 1815 ; Walras, 1860 ; Marx, 1867) ;

    • la capacité d’emprunt des acquéreurs, favorisée par la baisse des taux d’intérêt et la durée de prêt (Severac, 1963 ; Clark, 1969 ; Brun, 1973) ;

    • l’intensité des transactions foncières, définie comme le rapport entre les surfaces agricoles vendues annuellement et la surface agricole utile totale (SAFER, 2002) ;

    • la plus-value future liée aux perspectives de changement d’usage des terres agricoles vers l’urbanisation (Cavailhès et Richard, 1992 ; Cheshire et Sheppard, 1995 ; Jouve et Napoleone, 2002).


2.1.1. Les fondamentaux économiques agricoles

Ricardo (1815) présentait déjà la rente comme le prix du droit d’usage du sol. Son existence peut être expliquée par quatre sources regroupées dans son analyse en deux catégories :

  • la qualité des terres et leur localisation sont à l’origine de la rente, dans le cas notamment de l’agriculture extensive ;

  • la force productive, c’est-à-dire le rendement des terres qui produisent les mêmes effets que la rareté des terres. Ces deux premières sources de rente caractérisent particulièrement l’agriculture intensive.

La nature cadastrale, comprise ici comme culture de la parcelle, à travers la fertilité de la terre, est un facteur de formation des prix du terrain. Le lien entre le prix des terres et la productivité marginale à l’hectare est mis en évidence par les auteurs d’économie rurale (Dumant, 1962 ; Clark, 1969 ; Cornut, 1976). Cavailhès et Wavresky (2002) ont notamment mis en évidence l’influence des caractéristiques du bien sur le prix. La comparaison de transactions identiques en tout (localisation, caractéristiques inhérentes à la parcelle) sauf sur la nature cadastrale montre les effets sur le prix à l’hectare de diverses caractéristiques pour les biens à destination agricoles : l’effet spécifique des vignes sur le prix est plus important que les terres, elles-mêmes plus chères que les autres catégories.

Les travaux de Geniaux et Napoléone (2005) reprennent ces conclusions pour expliquer une partie des prix des terres agricole par un ensemble de caractéristiques des terrains jouant sur la rentabilité agricole, plus particulièrement la nature cadastrale de la terre, la surface et la localisation. Leurs résultats, révélateurs d’une certaine conversion rapide de cultures d’attentes spéculatives (friches, landes improductives, sols et jardins), permettent de considérer qu’à travers la nature cadastrale, c’est bien la rentabilité associée au produit qui est génératrice de résistance puisque lorsque le marché est seul décideur des usages du sol, l’activité la plus rémunératrice prévaut en chaque lieu. La présentation de leurs résultats conduit ainsi à expliquer le prix des terres agricoles essentiellement par des caractéristiques inhérentes aux terres agricoles.

Le lien entre productivité d’un sol et le prix de celui-ci doit être doublé d’une réflexion sur la taille de la parcelle et l’occupation du sol induite car la taille de la parcelle, qui peut commander la rentabilité et la productivité de l’exploitation, va fortement conditionner sa probabilité de substitution (Hushak, 1975 ; Hepner, 1985 ; Cavailhès et Wavresky, 2002).
2.1.2. Valeurs foncières urbaines et formation des prix agricoles

L’intégration dans le prix de la terre agricole d’une partie de la plus-value future éventuelle suffit à faire progresser fortement le prix de la terre agricole (Arnott ,1980 ; Wheaton, 1982 ; Capozza et Helsley, 1989). Les acheteurs maximisent les rentabilités associées à leur acquisition à travers leur choix de caractéristiques (caractéristiques jouant sur la rentabilité agricole, ou caractéristiques de terrain jouant sur la rentabilité résidentielle), étant donnée une probabilité de conversion attachée à chaque bien foncier.

Parmi les variables significatives, Geniaux et Napoleone (2005) notent que les anticipations sur le changement de statut de la terre agricole s’avèrent significatives et dominent même la surface et la nature cadastrale de la terre qui sont généralement des facteurs fondamentaux du prix des terres.

Cavailhès et Wavresky (2002) mettent en évidence les influences urbaines sur le prix des terres, indépendamment des aspects agricoles : une parcelle agricole, caractérisée par une superficie et une localisation données, voit son prix multiplié par 8 si elle change de destination pour un usage résidentiel, après avoir été déjà lotie et achetée par un non-agriculteur. Ces résultats apportent une validation d’importance sur les incidences du marché foncier urbain sur le marché des terres agricoles.
2.2. LE PRIX DES PRODUITS AGRICOLES
Le modèle de liaison entre le prix des terres et leur rentabilité consiste pour l’essentiel en l’évaluation des terres grâce à la capitalisation des rentes (Samuelson, 1990 ; Guigou, 1982). Cavailhès et al. (1996) considèrent ainsi que le prix des terres est expliqué par la valeur actualisée de leurs rentes, sachant que cette dernière peut être décomposée en l’addition du prix des marchandises agricoles produites sur ces terres et des facteurs de production. L’examen des fondements théoriques des différentes spécifications envisagées a pour but de préciser le rôle déterminant du prix des produits agricoles dans le processus de formation des prix fonciers agricoles. La question des différentes caractéristiques et attributs des denrées produites, et plus particulièrement le rôle de la qualité du produit, se pose donc désormais.

En combinant la mise en évidence des évolutions, sur la même période de 1990 à 2002, du prix des vins en Bourgogne et du prix d’une vigne, Rocault (2004) démontre un rapport de dépendance très fort entre le prix du vin et le prix des vignes, concrétisé par une similitude des évolutions tendancielles. Ainsi, si l’analyse de l’évolution du prix du vin montre une augmentation des prix manifeste pour les trois types d’appellations étudiées (une appellation régionale, une appellation communale et une appellation grand cru) sur la période 1994 à 1998 avec une lente diminution ensuite jusqu’en 2002, le comparatif avec l’évolution du prix de la vigne montre que pour les trois appellations prises en exemple, la tendance est quasiment semblable : de 1990 à 2000, le prix des vignes a augmenté quelle que soit la situation, cette hausse se faisant à deux vitesses également.
2.2.1. La qualité du produit

De nombreux travaux relatifs à la théorie standard supposent une relation forte entre qualité du produit et prix de celui-ci (Hotelling, 1929 ; Chamberlin, 1933 ; Kaldor, 1935 ; Lancaster, 1966). Si le produit est réellement spécifique, c'est-à-dire, ici, identifié à un terroir et à une spécificité au sens de Gumuchian et Pecqueur (2007), il s'insère sur le marché en situation de quasi monopole et son prix est alors relativement plus élevé que ce qu'il serait dans des conditions de concurrence. A coût de production égal, ce différentiel de prix est assimilable à une rente que la montée en qualité du produit permet de dégager.

Dans un conteste d’information parfaite des consommateurs et de différenciation verticale, où les consommateurs sont unanimes quant au classement des caractéristiques, la hiérarchie des prix reflète la hiérarchie des qualités (Coestier et Marette, 2004). Comme la disposition à payer des consommateurs pour la qualité haute est plus élevée que celle pour une basse qualité et que la structure des coûts est croissante avec la qualité, le prix de la qualité haute est supérieur au prix de la qualité basse.
2.2.2.L’Appellation d’Origine Contrôlée : facteur de résistance

Si la nature cadastrale de la terre, liée au produit agricole revêt une importance dans l’explication des différentiels de prix à l’intérieur des segments du marché agricole, l’appartenance à un signe officiel de qualité et d’origine comme l’Appellation d’Origine Contrôlée (AOC) peut conduire à l’émergence d’un mécanisme de résistance fondé sur la hausse du prix foncier agricole et donc viticole. L’AOC semble le principal dispositif de défense puisque le produit est lié au territoire.

L'existence d'un différentiel de prix important et durable en faveur des produits AOC en comparaison avec les produits hors AOC de qualité comparable peut être expliquée par la théorie classique de la rente différentielle. Elle est due principalement à la différenciation des conditions de production qu'elle soit due à l'inégale fertilité des terres, à la localisation plus ou moins favorable, ou aux impacts positifs ou négatifs sur le milieu, aux différences d'habileté ou de qualification du travail ou aux externalités captées par les entreprises. Le produit est valorisé par l'environnement et un ensemble constitué également d'autres produits, qui se valorisent eux mêmes mutuellement.

En outre, la rente de qualité territoriale (Mollard, 2001 ; Mollard et Pecqueur, 2000 ; Lacroix et al., 2000) est une rente organisationnelle : elle reflète la capacité des acteurs à créer des processus institutionnels susceptibles de capter le consentement à payer des consommateurs associé à l’environnement du produit. Son développement est le résultat d’une stratégie territoriale de long terme impliquant tant les producteurs, les coopératives que les institutions de coordination du développement local

Barthélémy et al. (2000) ont permis, d’une part, de conclure à une supériorité des exploitations viticoles sur les autres productions agricoles, et d’autre part de mettre en évidence le positionnement de la viticulture de qualité par rapport à l’ensemble de la viticulture.

Ainsi, le signe officiel qu’est l’AOC permet deux facteurs de résistance : d’un côté, l’augmentation des prix induits permet aux terres viticoles de résister à l’urbanisation dans la mesure où lorsque l’on laisse le marché décider seul des usages du sol, c’est l’activité la plus rémunératrice qui prévaut ; de l’autre, les parcelles AOC par définition même sont protégées de par leur appartenance à un terroir bien spécifique.
2.3. LA PROTECTION PAR LES POLITIQUES DE REGULATION
Le processus d’urbanisation a ainsi causé un changement dans le paysage périurbain, ayant pour résultat un mélange des utilisations des usages des sols. La frange périurbaine est donc l’espace de conflit entre usages agricole et résidentiel des sols entre un développement urbain et une utilisation agricole du sol ; l’agriculture se maintient autour et dans les villes, et subit dès lors les aléas des mutations urbaines avec l’évolution de ses différentes fonctions. Fragilisée par ces pressions urbaines, la menace de conversion de certaines parcelles agricoles se fait plus grande. La régulation foncière, comprise comme la planification urbaine intervenant sous forme de documents d’urbanisme, s’accompagne d’une résistance accrue, des territoires concernés, à l’extension urbaine, au travers d’une augmentation des prix fonciers (Lecat, 2006).

L’analyse du zonage sur les prix oppose traditionnellement deux effets. D’une part, le zonage, en réduisant l’offre de terrains à bâtir a tendance à accroître les prix fonciers par un effet rareté de l’espace urbanisable en relation avec le degré d’élasticité de la demande résidentielle aux prix qui s’adresse à la commune (Dawkins et Nelson, 2002). D’autre part, Grieson et White (1981) ont étudié les effets agrégés des restrictions foncières à l’échelle d’une aire urbaine, et notamment le contrôle par le zonage des surfaces affectées à un usage foncier. La réduction des superficies affectées à un usage accroît les prix fonciers et les densités de cet usage.

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