Ordre du jour : Réflexions à mener en deux groupes de travail afin de produire une avancée significative sur les thèmes de l’autoconstruction et de l’accompagnement





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M
AINTIEN ET ACcesSION à la propriéte privée des menages tres modestes

Compte-rendu de la journée opérateurs du 23 mars 2009

Ordre du jour : Réflexions à mener en deux groupes de travail afin de produire une avancée significative sur les thèmes de l’autoconstruction et de l’accompagnement.

Les tableaux suivants avaient été préalablement envoyés aux participants afin qu’ils puissent se préparer à intervenir dans les groupes de travail.

Groupe de travail

« Autoconstruction »

Objectif :

« Vers un cadre expérimental pour l’autoconstruction"

L’objectif est de contribuer à construire un cadre pour des opérations d’autoconstruction sociale (pour des ménages modestes et très modestes) et coopérative (faisant appel une démarche collective, à des solidarités actives dans la mise en œuvre).

Points à discuter :

  • Modalités de constitution des groupes d’autoconstructeurs (repérage, définition commune des objectifs, accompagnement dans le temps…)

  • Coût des opérations et accès au financement

  • Les différentes formes de mobilisation du foncier

  • Formes et contenu de l’accompagnement technique sur les chantiers

  • Assurance et garanties

  • Prise en compte de critères environnementaux (matériau, mode de chauffage..)

  • Etc.

Participants :

Compagnons Bâtisseurs / Toits par Toi / AERA / Pact 03

Modalités de travail / supports

S’appuyer sur les expériences en cours des Compagnons Bâtisseurs et de Toits par Toi

Sur la question de la constitution et de l’accompagnement des groupes, appui sur expérience AERA

Préciser les leviers et blocages identifiés dans le rapport de la Fondation de France

Mobilisation des acquis sur l’autoréhabilitation accompagnée

Autres expériences à intégrer / voir dans le programme habitat de la FDF d’autres opérations mobilisant de l’autoconstruction

Groupe de travail

« Ingénierie sociale et immobilière dans le cadre de la propriété très sociale »

Objectif :

« Vers un cahier des charges des différentes types de MOUS accession très sociale »

L’objectif est de contribuer à l’élaboration d’un ou de cahiers des charges pour des interventions type MOUS accession très sociale, de façon à faire reconnaître ces fonctions et savoir faire dans les politiques publiques du logement.

Points à discuter :

  • Décliner les différents objectifs qui peuvent être recherchés (maintien….)

  • Préciser les compétences mobilisées

  • Préciser les modalités d’accompagnement : individuel, collectif, territorialisé…

  • Outils : contrat d’accompagnement, etc.

  • Coût et financement

  • Etc.

Participants :

UFUT 44 / Julienne Javel / Relais Habitat / Ficosil

Modalités de travail / supports

A partir des différentes expériences en cours dans le cadre du programme, chercher à détailler le plus précisément possible les points en discussion

Préciser les leviers et blocages identifiés dans le rapport de la Fondation de France

Autres expériences à intégrer ; mise en perspective avec d’autres mission d’ingénierie sociale et immobilière (ex. expérience de la Ficosil dans la production d’habitat adapté en locatif…)


1. Echanges en séance plénière


La journée a été introduite par Michel Mery et Jean Pierre Troche qui ont présenté la proposition d’ordre du jour centré sur deux groupes de travail dont les thèmes ont été choisis en fonction des attentes de opérateurs et des priorités pour lesquelles des propositions visant à faciliter le déroulement des opérations pourrait être à faire lors des discussions entamées avec le Ministère du logement. Il s’agit en particulier d’alimenter la première série de propositions figurant au rapport.

Le début de la matinée a été consacré à un tour de table des participants

Habicoop a fait part de l’avancement de ses contacts avec le cabinet du Ministre du logement autour des dérogations demandées par l’association pour rendre viable son projet de coopérative d’habitants.

Le programme de la Ficosil est freiné par le niveau d’endettement des ménages qui les met dans l’impossibilité d’accéder à la propriété. L’association estime que l’accession est trop risquée pour des ménages pauvres d’un certain âge et pense orienter son action vers des plus jeunes et des familles pouvant obtenir des aides. Une première série de démarches ont été entamées en ce sens.

Une Famille Un Toit approuve les thèmes choisis pour la journée. L’association poursuit son action sur le maintien via des travaux ou une refonte financière des situations d’accession des ménages. Un peu plus de 10 dossiers sont en cours sur l’une ou l’autre formule. L’objectif est d’avoir une clause dans les baux locatifs donnant un droit d’usage à vie à l’occupant.

Pour les gens du voyage, la notion de propriété a une connotation particulière, ce qui incite à travailler sur le sens du mot avec une association de gens du voyage. Le concept est celui d’habitat -voyage qui inclut maison, caravanes d’alliés pouvant stationner sur la parcelle y compris en milieu urbain, avec la possibilité qu’on ne les voie pas.

Un problème que rencontre UFUT : les appels à projet des Conseils généraux se calquent sur le modèle des marchés publics et sont donnés au mieux disant ; la pratique n’est pas valorisée et un organisme comme UFUT en pâtit.

AERA a perdu deux ans à cause d’un maître d’œuvre défaillant. Celui-ci a finalement été remplacé. La livraison est prévue pour 2011. Une conférence de presse a eu lieu fin mars afin de présenter le projet. En cours : la rédaction de la philosophie du projet et de sa méthode. Une proposition de décret modificatif a également été rédigée au sujet de laquelle S Gruet avait une rencontre au Ministère le lendemain de la journée opérateurs. AERA a d’excellentes relations avec la nouvelle municipalité de Toulouse qui a fait une proposition de foncier pour du « logement social durable » et avec la communauté urbaine. La Ville demande une réflexion sur l’ensemble du foncier de la commune. AERA a d’autres projets en dehors de Toulouse et même de la région.

M. Arnaudies de la DIIESES rappelle l’importance du thème de l’éco construction qui doit être traiter transversalement et pourquoi pas faire l’objet d’un prochain groupe de travail.

G. Léré du Crédit Mutuel donne quelques informations sur la situation bancaire et financière, signalant un léger mieux : les banques se re prêtent entre elles. Il annonce la sortie prochaine du Pass foncier collectif et de l’éco prêt à taux zéro. Des réunions ont été tenues avec le PACT 12 et avec Habicoop : les représentants locaux du Crédit Mutuel étaient quelque peu sceptiques sur leurs projets mais ils se montrent plus intéressés après ces rencontres. En particulier 15 dossiers ont été identifiés en Aveyron pour faire l’objet de propositions concrètes.

Toit par Toi poursuit le projet d’autoconstruction bois. La Région demande qu’il soit économe en foncier et préconise du R + 1 alors que l’idée initiale était du rez-de-chaussée. Les maisons seront jumelées, à ossature bois avec une séparation en béton pour une meilleure restitution d’énergie. Logiparc de Poitiers participe à l’avancement du projet. Le terrassement et le béton sont sous-traités à une entreprise, le reste sera en autoconstruction. Le coût de la sous-traitance et des matériaux s’élève à 54 686 €. S’y ajouteront la main d’œuvre, l’assurance, l’accompagnement pour la création de la SCIC, soit un total de 70 000 € à la charge de l’autoctonstructeur, c’est à dire un remboursement de 337 €/mois pour une famille ayant deux enfants.

Mais les autoctonstructeurs sont toujours virtuels. TpT n’a pas encore procédé à la construction d’un collectif d’accédants.

Relais Habitat : l’association a le statut d’agence immobilière à vocation sociale qui intervient dans le champ des copropriétés dégradées, plus spécialement en Seine saint Denis et dans le Val de Marne Un nouveau projet d’autoconstruction est en cours de démarrage ce projet doit faire face aux difficultés de l’Ile de France il pourra certainement bénéficier des acquis de la journée de travail.

2. Groupe de travail sur l’ingénierie sociale et immobilière1


Pourquoi un accompagnement spécifique ?

Plusieurs raisons sont avancées :

  • parce qu’il s’agit de traduire l’ambition de ménages modestes ;

  • aider la personne à comprendre sa situation

  • pour que la personne puisse se projeter dans le long terme ;

  • du fait de la dimension collective de certains projets ;

  • cet accompagnement va mobiliser des ressources que les gens ne savent pas avoir en eux-mêmes, ils n’ont jamais imaginé qu’ils pouvaient avoir un projet.

Les enjeux de l’accompagnement

Le point de départ est une question non résolue dans un projet d’habitat. L’accompagnement doit permettre d’en clarifier les enjeux au niveau individuel et dans des groupes qui sont soit constitués autour d’un projet (Village vertical) soit formés sous l’impulsion de l’opérateur, par exemple dans le cas des copropriétés où les habitants ne sont pas spontanément portés à se rencontrer pour travailler ensemble à un projet.

Suggestion a été faite de rencontres à organiser entre les bénéficiaires des projets de différents opérateurs, afin de consolider l’originalité inhérente au programme qui vise certes les plus modestes mais dont certains projets s’adressent aussi à des couches sociales moins défavorisées et où le mélange est source d’une nouvelle dynamique sociale vers une nouvelle façon de concevoir l’habitat et d’habiter.

Dans un projet complexe, l’accompagnement consiste à mettre la technicité au service d’un travail de vulgarisation, d’adaptation, de compréhension.

Les méthodes

Pour Relais Habitat, une interaction permanente est nécessaire entre le niveau individuel et le niveau collectif.

Pour UFUT, la démarche consiste tout d’abord à rencontrer les gens chez eux, « en oubliant ce qu’on est », écouter ce que la personne a à dire ; il faut la laisser parler du problème qui a motivé la rencontre. Après seulement on parle et on reviendra sur le projet lors des rencontres suivantes. De la première rencontre il faut repartir avec un accord sur quelque chose que la personne a à faire. Chacun sait ce qu’il a à faire et sur quoi il faudra échanger encore.

Dans le cas d’Habicoop, il y a une répartition des rôles de suivi entre Habicoop qui suit le groupe et des partenaires tels ALPIL ou Habitat et Humanisme qui accompagnent les ménages individuellement. L’important est que le passage se fasse d’un niveau à l’autre : cela permet notamment à la personne de ne pas se vivre uniquement sous l’angle de ses difficultés mais inscrite dans une dynamique de groupe.

Au Relais Habitat également, deux types d’acteurs interviennent : des éducateurs et l’AIVS.

Le cahier des charges d’UFUT prescrit l’obligation de collaborer avec des relais associatifs, par exemple les associations de gens du voyage. Les principes sont de ne pas couper les personnes de leurs propres réseaux et, face à un groupe, dans un squat par exemple, de faire des sous-groupes si nécessaire pour qu’il y ait une certaine cohérence interne. L’opérateurs ne règle pas les problèmes, il met en lien et doit s’assurer que ces problèmes sont bien pris en charge ; ainsi, sur l’aspect financier, il convient d’indiquer les organismes qui peuvent aider au montage du projet et informer par avance le candidat à l’accession qu’il aura certainement à répondre à la question de l’objet de la recherche de financement.

Les outils de l’accompagnement

Relais Habitat établit un contrat de redressement en copropriété qui prévoit des engagements mutuels et un suivi tous les trois mois. Les réunions font l’objet de PV.

UFUT a deux documents : l’un est fait pour ceux qui sont déjà engagés dans une procédure, par exemple dans le PDALPD et l’autre pour ceux qui ne bénéficient pas des financements du PDALPD. Dans ce cas, une feuille est rédigée par laquelle la personne déclare accepter l’accompagnement de UFUT pour un an environ. Une fiche est ensuite établie avec deux volets : d’une part l’ingénierie qui comporte une douzaine de points sur la situation personnelle, juridique, financière et sur la faisabilité du projet ; la famille conserve cette fiche sur laquelle les différents points sont cochés au fur et à mesure des rencontres ; l’autre partie de la fiche porte sur la faisabilité, le montage, le coût, le descriptif de travaux, le passage à l’opérationnel.

Le système de Relais Habitat repose sur des personnes clé à tous les niveaux afin notamment de parvenir à reconstituer le conseil syndical, le transmettre à ceux qui sont sur place, qui doivent être reconnus par les autres habitants pour l’apport spécifique qu’ils peuvent avoir auprès d’eux. Un directeur de maison de quartier expérimenté dans le domaine de la participation des habitants intervient parfois ; en fonction des nécessités, d’autres types d’acteurs sont invités : c’est informel et non rétribué. Parallèlement, des audits de gestion ou des audits techniques sont faits ou un partenariat est engagé avec la circonscription d’action sociale pour des négociations au cas pas cas.

Les difficultés rencontrées

UFUT : Si des désaccords interviennent, ils doivent être écrits. Il arrive que les rapports s’estompent sans explication, par absences répétées à des rendez-vous.

Habicoop : des abandons se produisent dans des cas où le montage du projet est d’une durée disproportionnée avec l’urgence dans laquelle se trouvent certaines personnes.

Formation, coût et durée l’accompagnement spécialisé

Relais Habitat a fait une estimation du coût de l’accompagnement au redressement de copropriétés dégradées, dans la perspective d’obtenir un appui de la Région Ile de France. Le fait d’être inscrit dans le programme de la Fondation de France a inspiré confiance à la Région Ile de France. Pour 20 copropriétés abritant 20 000 habitants, le coût serait de 300 000 €/an correspondant au travail d’un chargé de mission technique, de deux chargés de mission sur le diagnostic et l’accompagnement de groupe, d’un chargé de mission en éducation spécialisée et suivi individuel et d’un chargé de coordination, soit cinq professionnels à plein temps plus de la sous-traitance pour les audits financiers.

UFUT emploie une grille ; chaque phase y est prévue pour durer de 6 à 12 mois ; chacune coûte 4200 € par professionnel impliqué et par an, soit 8 400 € pour achever le processus en deux ans. Chaque phase débute lorsque la précédente est validée. Le financement vient des collectivités locales et l’association fonctionne également avec des financements croisés : par convention avec UFUT, la Mutualité sociale agricole donne 760 € par phase pour les deux premières phases, pour chaque dossier. A titre de comparaison, le PDL 44 prévoit 236 € par mois et par famille pour l’accompagnement social mais ce plan ne finance pas les propriétaires, même ceux qui sont en difficulté.

Habicoop réserve 1,5% du budget global d’une opération pour l’animation d’un groupe comprenant 10 personnes au minimum. Sur un budget global de 2 500 000 € pour 15 logements sur cinq ans, le coût de l’accompagnement par ménage est de 2 500 €. Il serait nécessaire d’avoir un accompagnateur pour quatre projets pour quatre ans, à 80% de temps, pour un équilibre financier du système. Le lancement du projet bénéficie d’un prêt à taux zéro de 100 à 200 000 € de France Active. Habicoop a le projet de mettre en place une formation à l’échelle européenne sur les coopératives d’habitants avec des partenaires de différents pays, fin 2009 ou début 2010.

Relais Habitat est appuyé par la Fondation Abbé Pierre qui cautionne ses emprunts bancaires et bonifie les intérêts, à titre expérimental. Par la suite, ce rôle pourrait être tenu par l’Etat. L’association a créé un fonds de roulement de 50 000 € afin de pouvoir fonctionner.

UFUT souligne l’importance qu’il y aurait à prendre en compte l’activité de réseau et de partenariat des opérateurs dans les cahiers des charges des appels d’offres de marchés publics afin de valoriser l’insertion dans l’environnement social. Michel Méry approuve en évoquant une clause d’audition des candidats qui devrait être obligatoire et permettre de faire valoir ces aspects.

Les participants concluent sur ce point qu’il serait nécessaire d’écrire non pas un cahier des charges de l’accompagnement spécialisé mais au moins les points incontournables d’un appel d’offres visant à sélectionner des candidats à appuyer pour ce type d’accompagnement.



Que retenir de cet atelier ?


Les pratiques sont diverses, étant donné que les situations traitées le sont. Les points communs à la plupart sont néanmoins :

  • l’articulation entre une attention soutenue aux cas individuels et à la construction de collectifs,

  • l’inscription de l’accompagnement dans une durée longue, selon une intensité évolutive le cas échéant,

  • l’inadaptation des dispositifs publics à cet accompagnement spécialisé,

  • l’importance des partenariats qu’il met en œuvre,

  • la nécessité d’un travail plus poussé avec les représentants de l’Etat afin d’adapter les procédures et d’obtenir davantage de coopération du secteur bancaire.


3. Groupe de travail sur l’autoconstruction


Les enjeux du développement de l’autoconstruction

La relance de l’autoconstruction constitue certainement un enjeu majeur pour le développement des opérations d’accession très sociales. Cette question semble aussi réponde à une nouvelle demande sociale qui émerge en particulier au sein du développement récent des coopératives d’habitants. Néanmoins l’autoconstruction en 2009 renvoie à des finalités et à des motivations certainement très différentes de celles qui ont motivées, il y a plus de cinquante ans, les Castors et les Compagnons Bâtisseurs :

  • les modes de constitution et de fonctionnement des groupes sont forcément très différents (les notions de solidarité, le rapport entre les valeurs individuelles et collectives ont beaucoup évolués)

  • Le poids relatif de la part travail dans le coût final de la construction, et les technologies (existences des composants, difficultés de mise en œuvres de certaines techniques notamment pour les économies d’énergies) ont profondément changés

  • La cible « sociale » les populations concernées ne sont plus les mêmes, les opérations proposées ne sont pas amenées à jouer le même rôle dans la réponse aux besoins

  • Le cadre juridique, les responsabilités et les obligations des intervenants ont fortement évoluées.

  • La question de l’autoconstruction ne se réduit pas à la production neuve, l’auto réhabilitation accompagnée constitue aussi un enjeu important en particulier pour traiter certaines situations pathologiques d’accession à la propriété.

La relance de l’autoconstruction renvoie donc à des dimensions multiples qu’il convient d’explorer et qui ne se réduisent pas à la seule recherche d’ une économie de coût de construction résultant la valeur de l’apport travail de l’accédant.

La principale proposition du rapport vise à créer un cadre expérimental pour l’autoconstruction afin de :

  • faire reconnaître le rôle d’accompagnement et d’appui des associations en particulier concernant la sécurisation (financière, technique, valeur du bien etc…)

  • de faciliter l ‘accès aux financements aidés pour la totalité des coûts incluant les matériaux les outils et l’accompagnement (PTZ , TVA à taux réduit etc..)

  • permettre de créer un cadre pour régler sur le plan du droit social et fiscal et assuranciel (RC professionnel, accident du travail) la question du travail pour autrui (pour qu’il n’y ait pas de risque de requalification en travail dissimulé ou d’apport à valoriser fiscalement ou au titre des charges sociales)

  • d’apporter des garanties en matière de valeur du bien vis-à-vis des financeurs (valeurs d’hypothèque) et du système assurantiel

  • de positionner les opérations d’autoconstruction vis à vis du régime de droit commun en matière de garanties et d’assurance. (Dommage ouvrage, parfait achèvement, biennale, décennale)

Les méthodes / Echange d’expériences entre les opérateurs

En l’absence de cadre de référence spécifique les opérateurs ont été amenés à développer des montages complexes permettant d’apporter des réponses à certaines des difficultés évoquées ci-dessus.

L’association Compagnon bâtisseur souligne l’absence de réflexion et d’investissement collectif par les acteurs de l’habitat et des politiques nationales sur l’autoconstruction . Notre réunion constitue une quasi première en la matière. Il faut très certainement clarifier les objectifs, si on présente l’autoconstruction comme une finalité on risque d’avoir des réactions de nombreux milieux professionnels, par contre il est différent de parler de production de maison économe à l’investissement et au fonctionnement (eco construction )pour des ménages à revenus modestes réalisée avec une part d’autoconstruction.

La démarche actuellement expérimentée dans le cadre du programme (par les Compagnons bâtisseurs sur la commune de Langhouet) permet de résoudre un certain nombre d’obstacles juridiques. Elle s’appuie sur un travail d’ingénierie de plus de deux ans. La principale différence avec les expériences « historiques » réside dans la constitution d’une démarche initiale qui trouve sa légitimité comme un outil d’une politique locale de l’habitat (produire de l’éco construction basse consommation pour l’accession sociale). A la différence des expériences historique des Castors il ne s’agit pas d’un groupe de coopérateur qui se constitue et qui vient chercher l’association pour les appuyer. Dans cette perspective il est intéressant de souligner l’importance de la phase de constitution de groupe et d’observer les motivations des gens qui s’impliquent

Il s’agit d’un montage réalisé avec un bailleur HLM – coopérative HLM (Habitation Familiale) qui s’appuie sur un triple contrat :

  • un contrat de VEFA mobilisant le Pass foncier pour 12 logements. (habitation familiale réalise une opération comprenant aussi des logements locatifs dans le même lotissement)

  • un contrat d’accompagnement avec les ménages entre l’association et les ménages

  • un contrat entre l’association et la coopérative HLM, où l’association s’engage sur les travaux relevant de l’autoconstruction.

L’autoconstruction porte sur une part de 6 000 € ce qui en première approche paraît faible, mais l’effet levier est important (accès au financement, TVA à taux réduit etc…)

Toutes les questions assurances, responsabilité etc sont réglées naturellement dans le cadre de la VEFA.

AERA souligne qu’un changement d ‘échelle où la part d’autoconstruction serait beaucoup plus importante se heurterait forcement à la « chaine des obstacles réglementaires » (assurance DTU etc…)

Les Compagnons Bâtisseurs soulignent que les schémas qu’ils expérimentent actuellement pourraient très bien fonctionner avec une part d’autoconstruction plus importante. Le contrat spécifique de VEFA a été calé avec les notaires, le contrat entre l’association et la coopérative HLM déclenche les assurances et les responsabilités classiques. La dommage ouvrage a été souscrit auprès de la MAIF. La MAIF assure aussi les compagnons bâtisseurs pour la décennale, le parfait achèvement etc compte tenu des garanties de compétences techniques et d’encadrement que l’association procure.

A contrario il semblerait qu’une expérimentation réalisée à partir d’une société coopérative d’intérêt collectif (Toit par toi) ne bénéficiant pas de références antérieures n’a pas réussie pour le moment à s’assurer (y compris auprès de la MAIF).

Un autre mode d’organisation a aussi émergé dans le cadre des clauses d’insertion : l’entreprise d’insertion telle que Julienne Javel embauche les auto constructeurs. Dans ce cas de figure, tout est bordé puisque les assurances garanties sont prises au titre d’une entreprise (l’entreprise d’insertion) de construction. Il conviendrait néanmoins de vérifier dans ce cas si l’autoconstruction a un effet économique sur le coût de construction.

L’association Toit par toi développe une part importante d’autoconstruction, les questions assurancielle ne sont pas encore réglées. Les difficultés rencontrées aujourd’hui renvoie plus aux conditions de constitution du groupe et l’accord toujours en suspens de la Région pour rentrer dans le capital de la SCIC.

La discussion a porté aussi sur la façon dont est géré le collectif et la défaillance potentielle d’un des membres du groupe. Les compagnons bâtisseurs rappellent que les règlements des Castors prévoyaient en détail tous ces cas de figure. CMB s’inspire de l’exemple Italien qui organise la solidarité entre les auto constructeurs s’il s’agit d’un cas de force majeure de bonne foi reconnu par le groupe. Si une personne arrête pour d’autres raisons, la maison en cours de construction est vendue à quelqu’un qui prend la place du premier auto constructeur, la valeur de la part travail étant déterminée par avance au contrat initial (il convient aussi de souligner que dans l’exemple italien les associations reprennent le principe fondateur des Castors, les gens travaillent indifféremment sur l’ensemble des maison du groupe qui sont ensuite tirées au sort pour attribution).

A aussi été évoquée la question du travail dissimulé (dans la législation française il y a travail au noir dès que l’on travaille pour autrui). Un des opérateurs (T par T) a obtenu de la part de la DDT un engagement écrit de non poursuite fondée sur une déclaration préalable, nominative des personnes appelées à travailler sur le projet d’autrui. Ce point juridique paraît assez délicat puisque par exemple lors des procès entamé par l’URSSAF aux SEL il a été démontré que l’URSSAF pouvait avoir une doctrine différente de la DDT en la matière.



Que retenir de cet atelier ?


De nombreuses questions ont été soulevées concernant le rôle mais aussi la responsabilité et la fonction de garant procuré par l’association accompagnatrice.

Les quatre questions

  • valeur du bien en relation avec le financement hypothécaire et la valeur assurancielle mais aussi valeur du bien capitalisé dans le cadre du parcours des ménages

  • les responsabilités civiles professionnelles mais aussi spécifiques à la construction et aux travaux (dommage ouvrage, parfait achèvement, biennale, décennale). Peut on assurer quelqu’un contre les bêtises qu’il peut faire lui même? Cette question doit aussi regarder au niveau des coûts d’intermédiation générée. L’autoconstruction peut être aussi une occasion de réduire les coûts par réduction des coûts d’intermédiation ou rechercher un nouvel équilibre entre sécurité et responsabilité

  • La question du travail par autrui qui ne doit pas être assimilée à du travail dissimulé

  • L’accès au financement pour les autoconstructeurs

Ont structurées les échanges de l’atelier et font l’objet d’expérimentations qui répondent partiellement à ces questions au prix d’une certaine complexité de montage. Il est possible d’identifier les schémas suivants :

  • Le mariage à trois avec un maitre d’ouvrage professionnel (en l’espèce une coop. HLM) fondé sur trois contrats liés : contrat d’accompagnement entre l’autoconstructeur et l’association, VEFA entre l’autoconstructeur et la coop HLM, contrat de prestation entre la coop. HLM et l’association

  • La constitution d’une entité spécifique à l’opération, par exemple une coopérative spécifique à l’opération se constituant comme maitre d’ouvrage (expérience du statut SCIC) associant aussi les collectivités territoriales, complété par un double contrat d’accompagnement entre l’Association et la SCIC et entre l’association. Pour le moment la question des responsabilités dans ce montage n’a pas été totalement réglée avec le système des assurances puisque c’est la SCIC qui doit porter à terme les responsabilités du maitre d’ouvrage constructeur.

Un groupe non formalisé juridiquement mais accompagné par une association. Dans ce cas précis, le cadre juridique actuel reste très problématique.

L’hypothèse de constituer un cadre de référence même expérimental permettrait de mener à bien les clarifications et discussion à mener avec les différents acteurs concernés (Banques assurance). Cela suppose aussi de pouvoir travailler sur un référentiel de l’accompagnement des ménages faisant mention des compétences (y compris dans le champ technique) à mobiliser.



Note pour l’animation de l’atelier sur ingénierie sociale et immobilière


Pourquoi un accompagnement spécifique ?

  • Parce que l’accession à la propriété de personnes en difficultés financières et/ou sociales va à contre courant des dispositifs existants.

  • Parce que chaque étape du processus exige un savoir-faire précis qu’il faut aider ces personnes à trouver ou à acquérir.

  • Parce que l’accès au logement ne garantit pas la pérennité de l’occupation.

Qu’est ce qui est en jeu dans cet accompagnement spécifique ?

  • Pour l’accédant : savoir où il /elle va, évaluer les contraintes et les risques mais aussi les possibilités, avoir une aide à la décision, savoir à qui demander quoi.

  • Pour l’accompagnant : comprendre le contexte dans lequel évolue la personne, être capable d’une écoute profonde tout en gardant une distance critique, garder le cap de la sécurisation de la situation de logement et de l’insertion sociale, agir comme assembleur de compétences diverses nécessaires à la réussite du parcours.

Comment concevoir le cahier des charges de la MOUS d’accompagnement à l’accession très sociale ?

1) Les écueils à éviter

  • Faire à la place de l’accédant

  • Centrer la démarche uniquement sur l’aspect financier

  • Sous prétexte d’autonomie laisser la personne seule face à une multiplicité d’intervenants. La coprésence aux rendez-vous avec la banque, l’ADIL et autres partenaires est importante pour capitaliser les acquis, relancer les démarches infructueuses, apprendre des réussites et des échecs.

2) Les composantes d’un accompagnement qui apporte des connaissances à l’accédant, qui restaure sa confiance en lui/elle, qui contribue à sécuriser l’accession.

    1. Faire connaissance, s’accepter mutuellement

    2. Clarifier le projet résidentiel, co construire le processus d’accession. Implications :

      • Vérifier la volonté et la capacité (ou les lacunes) de la personne pour s’impliquer effectivement dans le processus d’accession

      • Avoir des séances régulières de suivi-évaluation de l’accompagnement réalisé et de la progression du processus d’accession. Co validation nécessaire.

      • Critères à mettre en œuvre pour engager la démarche dans le sens demandé par la personne intéressée ou pour réorienter son projet.

    3. Confronter les attentes de la personne aux opportunités qui se présentent en matière de projets d’accession : accession individuelle, maintien dans un bien, accession par étapes comportant du locatif social, accession dans le cadre d’un projet collectif

    4. Orienter l’engagement de la personne vers une relation contractuelle. Contenu de la fiche guide de UFUT ?

    5. En cas d’interruption du processus par l’une ou l’autre des parties, ce doit être signifié par écrit, si possible au terme d’un échange verbal.

    6. Etablir une simulation de l’engagement financier sur la base d’une estimation du coût total, des aides à trouver et de la participation de l’accédant. Au besoin, travailler à l’assainissement de la comptabilité personnelle des accédants.

3) Le coût de la MOUS accession très sociale

  • Evaluation, par les opérateurs, du temps passé effectivement, de son coût et du temps qui serait nécessaire pour optimiser l’accompagnement.

  • Recensement des sources financières possibles à combiner dans le montage de ce type de MOUS

  • Aspect particulier du prêt secondaire et du rôle des opérateurs associatifs dans un tel dispositif.

4) Quelles formations existent ou sont à créer pour l’aptitude à la MOUS accession très sociale ?

5) Dans quels cas une MOUS accession très sociale est-elle nécessaire ?

  • Cas des accédants individuels

  • Cas des projets collectifs



1 Le memo préparé pour cette séance de travail n’a pas été rigoureusement suivi. Il est néanmoins placé en annexe de cette note.


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Ordre du jour : Réflexions à mener en deux groupes de travail afin de produire une avancée significative sur les thèmes de l’autoconstruction et de l’accompagnement iconLa spécificité de ce parcours consiste à proposer une mise en situation...

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