Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l'ensemble des problèmes de la Médina et comme un centre d'affaires et de commandement d'une métropole qui s'internationalise,





télécharger 170.43 Kb.
titreRésumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l'ensemble des problèmes de la Médina et comme un centre d'affaires et de commandement d'une métropole qui s'internationalise,
page3/4
date de publication07.01.2017
taille170.43 Kb.
typeRésumé
e.20-bal.com > loi > Résumé
1   2   3   4

Tableau 3 : Cabinets médicaux dans Sfax-Jadida.

Année

1994*

2000**

Généralistes

5

28

Spécialistes

46

113

Total

51

141

Sources: *fakhfakh.F (1998) **Enquête personnelle(2000).

Sfax-Jadida concentre actuellement 38% des médecins spécialistes de libre pratique du Grand Sfax (fakhfakh.F.1998) La proximité du CHU et de la faculté de médecine, en plus de l’accessibilité de la zone par les lignes de transport en commun expliquent ces choix de localisation.

Le transfert des fonctions de direction du quartier européen n’a pas libéré des espaces au profit de la fonction commerciale et de services où les mêmes locaux ont abrité des services administratifs de rang inférieur.

Ayant perdu une grande partie de ses fonctions de commandement (administrative et économique), Bab-bhar évolue vers un espace d’attraction commerciale de niveau supérieur. Les mutations actuelles se font par construction et par démolition d’anciens immeubles où la fonction résidentielle était dominante. L’opération Sfax-el-Jadida par ces effets médiatiques a relégué au deuxième plan les mutations pourtant importantes et profondes du quartier européen. Les nouveaux complexes Manar, intilaka, Taparura offrent un exemple de ces mutations. les formes architecturales adoptées à bab bhar sont plus modernes, de larges vitrines, des ascenseurs, des escaliers marbrés et des façades en aluminium.

2.3.2 : Accélération des mutations fonctionnelles de la Médina :

L’un des objectifs de la mise en place du projet Sfax-el-Jadida était d’arrêter la dégradation du tissu urbain de la Médina et de freiner les mutations fonctionnelles de l’espace bâti avec notamment la transformation des logements en locaux pour le commerce et les services. Ce phénomène qui date des années 70, s’est même aggravé durant les décennies 80 et 90; il s'est opéré de deux manières :

- Un recul de la fonction résidentielle (Tableau 4 ): le phénomène de city sensible depuis le début des années soixante-dix s’est même accéléré ces dernières années. Le freinage de ce phénomène constitue pourtant l'un des objectif de la mise en place du projet Sfax-el-Jadida.

Tableau 4 : La déprise démographique de la Médina.

Année

1956

1966

1975

1984

1998

Population

10668

13797

11115

6744

3812

%accroissement/an




+2.6

-2.3

-5.4

-5.5

*source: ASM 1998

L’examen du tableau précédent montre que l’opération Sfax-el-Jadida n’a pas contribué à une quelconque reprise démographique de la Médina, bien au contraire la déprise devient fort manifeste où la Médina a perdu la moitié de sa population entre 1984 et 1995.

-l'accélération de "la soukisation" du centre traditionnel: En mettant sur le marché du centre ville une offre aussi importante et variée de locaux, les initiateurs du projet ont cru que celle-ci pourrait constituer un frein à la soukisation et par-là à la paupérisation du centre; L’évolution fonctionnelle du tissu urbain de la Médina vient infirmer cette option. (Tableau 5)

Tableau 5: Evolution du nombre des locaux dans la Médina de Sfax

année

1960

1980

1983

1992

1998

nombre

1000

3217

3457

4541

4902

*Source:ASM (2000)

La répartition des activités de la Médina montre une prédominance de l'industrie de chaussures qui occupe 25% des locaux (tableau 6). liées financièrement et spatialement à l'espace commercial de l'ancien centre, la petite industrie de la chaussure exercée dans des locaux exigus, des caves souterraines (dahlizs), présente une grande résistance à la délocalisation.

Tableau 6: Les activités liées à la chaussure dans la Médina (nombre de locaux)

Ateliers chaussures

Commerce chaussures

Activités liées*

total

933

160

90

1183

78.8%

13.5%

7.6%

100%

*Les activités liées concernent le commerce des intrants industriels (gomme, caoutchouc, colle, cuir…).

* Source:ASM1998

l'activité de la chaussure est considérée comme le principal responsable de la dégradation du tissu urbain de la Médina. On estime la production de ces ateliers à plus de 5 millions de paires en 1994, soit 60% de la production de la ville et 25% de la production nationale (Bennasr.A 1994).

Aujourd'hui, plus du tiers des maisons sont vacantes, (Tableau7), elles représentent une "friche" qui attend le moment venu pour se transformer en magasins ou ateliers.

Tableau 7 : Le parc logements de la Médina:

Logements

Nombre

%

Occupés

986

60.7%

Fermés

637

39.3%

Total

1623

100%

*Source : ASM 1998

L'aggravation de ce phénomène démontre une méconnaissance des mécanismes qui régissent le vieux centre où les valeurs immobilières n'ont pas enregistré de hausse sensible. Au contraire, une chute des valeurs a été observée, témoignant de la crise qui sévit dans cet espace. Le grand nombre des ayants droits, pour une propriété immobilière parfois réduite à quelques mètres carrés, joue en faveur du délabrement et de la vente à bas prix des locaux de la Médina. On assiste aujourd'hui de plus en plus à un phénomène d'oukalisation surtout dans les quartiers excentriques de la Médina ne pouvant être transformés en souk.

Les prix des logements oscillent entre 20 et 50 milles dinars, avec une moyenne de 200D/m2 couvert7, alors que le prix du m2 à Sfax-el-Jadida varie entre 500 et 600D pour les logements et de 1500 à 1700D pour les locaux de commerce et de services (HAMZA. D.2000). L'absence d'une véritable politique de conservation et de récupération de ce mobilier à valeur historique, pouvant être exploité économiquement, contribue davantage à la dégradation de la Médina.

Parmi les activités "nobles" gardées par la Médina, figure celle de l'or. Le nombre de bijoutiers et des orfèvres n’a cessé d’augmenter (Tableau 8). L'offre des locaux dans Sfax-el-Jadida ne répondait pas aux besoins des artisans, l'activité est restée concentrer dans la Médina.

Tableau 8 : Les métiers de l’or dans la Médina.

année

1964

1998

orfèvres

7

228

bijoutiers

36

372

total

43

600

*Source : coopérative croissant or. (Cité par A.Baklouti et F. Fakhfakh 1998)

Les causes de la résistance à la délocalisation de cette activité sont à rechercher dans les spécificités de la fonction. L’orfèvrerie est une activité chargée de symboles culturels et historiques; elle trouve son expression dans les centres anciens. L’organisation en un corps de métier, la discrétion des vendeurs, des acheteurs et des artisans favorisent plus la Médina avec ses rues étroites et ses impasses que tout autre tissu urbain.

3. une discontinuité sociale:

le nouveau centre, par les mutations qu'il a engendrées va renforcer la ségrégation sociale. à la veille de son aménagement, la zone regroupe essentiellement une population de condition sociale modeste qui représente le prolongement des r'bats ( faubourgs) de Sfax. les résidents à majorité des locataires ont été exclus de la zone. sous l'effet des mécanismes des prix, (de 500 à 600D le m2) pour le logement, les appartements ont été vite récupérés par les classes aisées. Seulement, un fait marquant, est que la grande partie de ces derniers ne remplit pas sa fonction de résidence. Ces appartements constituent soit des studios de repos du jour pour des hommes d'affaires et des cadres qui travaillent au centre soit transformés en bureaux. Pour estimer la poids de la fonction résidentielle, on a procédé à un échantillon aléatoire de 20 immeubles répartis sur l'ensemble de la zone de Sfax-el-Jadida. L'enquête réalisée auprès des gardiens d'immeubles nous a montrée que la proportion des appartements occupés par des ménages ne dépassent pas le 1/3 du parc total.

de part et d'autre de cet espace domine le contenu social pauvre en Médina et dans les espaces péri-centraux. Le tri social sera aussi engendré par la nature des fonctions à Sfax-el-Jadida qui attire de moins en moins les catégories pauvres et qui sera celui des cadres, des promoteurs, des hommes d'affaires…le phénomène de city sera plutôt accentué et la charge journalière de l'espace y sera importante.

4. La poussée de l'informel:

espace formel aménagé, les grandes réalisations immobilières qui occupent les zones stratégiques de Sfax-el-Jadida sont aujourd'hui les lieux des activités informelles.

Avec la création de sa filiale immobilière "aqqariaa el-jadida", la société d'aménagement Sfax-el-Jadida principal promoteur, s'est réservée les îlots les plus intéressants dans toute la zone. Sur les cinq parcelles d'une superficie de plus de 3ha environ, trois représentent une zone de convergence de plus de trois avenues projetées et abritent les complexes El-Arouika, Sfax2000, Ribat el Médina, Ibn chabbat et Diar elouafa. quatre complexes sont déjà fonctionnels et le ribat est en cours de réalisation.

La mise en place de ces projets a été considérée par le promoteur comme un modèle urbanistique et architectural qui démontre la réussite du projet dans sa totalité. Mais les évolutions subies par ces complexes infirment cette tendance et montrent à quel point les divergences avec la réalité sont énormes. la recherche d’une rentabilité immédiate et la crainte de la mévente ont été parmi les facteurs de l’échec de ces projets.

    1. Sfax 2000  complexe de la friperie.

Le complexe commercial et de services Sfax 2000, représente la première opération immobilière réalisée par la société Sfax-el-Jadida. Ce centre commercial s'étend sur 6010m2 de plancher et 16000 m2 couverts et renferme 318 locaux commerciaux, 18 locaux administratifs et un parking pour 130 véhicules. Il abrite le siège social de la société Sfax-el-Jadida et de ses filiales. situé en face de la Médina et sur le croisement des trois axes radiaux aménagés (Tunis, Mahdia et Gremda), Sfax2000 occupe une position centrale dans la zone.

Vite achevé; des commerçants de l’électroménager, du cuir et de la chaussure, du prêt à porter, du commerce des produits alimentaires et des services marchands ont occupé le complexe, seulement deux années après l'ouverture de ces commerces, c'est un paysage de friche qui a prévalu.

Les acquéreurs comme la société Sfax-el-Jadida ont cherché une rentabilité immédiate. Si la société est pressée de vendre pour amortir les coûts et entamer les autres tranches d’aménagement, les commerçants et les prestataires de services veulent rentabiliser leur placement; d'où une mentalité de rente qui prédomine. En effet, l’édification du complexe était prématurée. C'était en 1987, la seule réalisation dans une zone complètement désordonnée. Les espaces délabrés (marchés informels, ferronniers, friperie) dominaient le paysage. le projet n’a pas suscité la convoitise des acquéreurs qui étaient sceptiques sur l’avenir de la zone. L’orientation de l'aménagement vers l'axe 7 Novembre, a été ressentie par les acquéreurs comme un délaissement de la zone dont l’aménagement est passé à la dernière étape. Le complexe Sfax 2000 aurait pu connaître un autre sort si la société d’aménagement ne s’est pas orientée vers la rue 7 Novembre.

Devant ces problèmes, la société s’est trouvée devant un dilemme : vendre ce qui reste des locaux à n’importe quel postulant ou attendre que la zone soit aménagée en totalité pour céder le complexe à des activités plus nobles et capables de payer plus.

A cette date, les commerçants de la friperie, au nombre de 450, et qui occupent un îlot dans la zone avant son aménagement, étaient menacés d'expulsion. Vers le milieu des années 70, le souk de la friperie installé sur un espace exigu à la limite de la Médina a été transféré dans la zone des Martyrs. Pour contrecarrer l'appropriation de l'espace, aucune construction en dur n’a été autorisée, les locaux sont formés de baraques en bois et en charpente. Avec l’avènement de l’opération d’aménagement, un flou régnait sur l’avenir de cette activité et de sa réintégration spatiale. On a proposé le desserrement de la friperie sur la route de Gabès loin du centre. Cette activité informelle mais en quête de centralité a posé un vrai problème qui s’est manifesté par un refus de délocalisation. la société Sfax-el-Jadida qui passait par une étape difficile de méventes a trouvé dans ce grand nombre de demandeurs des acquéreurs potentiels. Ainsi les considérations économiques, sociales et politiques ont pris le dessus sur les objectifs de départ de l'aménagement.

Ce nouveau souk qui est passé pour devenir central (terminus de lignes nord de transport en commun, proximité des espaces commerciaux de la Médina, a pris le pas sur un autre complexe (Ibn chabbat) qui lui était destiné au commerce de la fripe. Jugé excentrique, la majorité des boutiques sont aujourd'hui fermées et les commerçants sont passés pour des ambulants autour et à proximité de Sfax2000.
1   2   3   4

similaire:

Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l\Résumé : Cet article se présente comme une extension du champ de...

Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l\60 Ans aprês la déclaration schuman : y a-t-il encore un projet européen ?
«unificatrices» : IL était devenu courant de parler en termes de bien et de mal pour l’Europe comme si l’on prévoyait déjà les dégâts...

Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l\Une récession sans précédent depuis l’après guerre
«faits bruts» (comme en histoire) : la plupart des faits sont construits par le scientifique (comme les statistiques)

Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l\Cours : Depuis Aristote, la monnaie est définie par les trois fonctions...
«Qu'es-ce que la monnaie et qui la crée ?», in La monnaie et ses mystère, H. S. Alter Eco avril 2015

Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l\Résumé : En partant du produit comme manifestation d’un «monde de production»
«mondes de production». Tout se passe comme si, sur les marchés de produits, se présentait une collection de groupes sociaux traduisant...

Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l\Résumé Le pacte de responsabilité décidé par François Hollande est...
«pacte de solidarité et de progrès social» comme l’a nommé Pierre Laurent, pour mettre en place une autre efficacité sociale et économique...

Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l\M. le Président. Mes chers collègues, nous allons procéder à l’appel,...
«Loire» dans notre nom : la Loire comme image, comme élément fédérateur, comme histoire et comme devenir mais également la Loire...

Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l\Résumé Le Gabon, comme la plupart des pays en développement, s’est...
«bibliothèques fortes», qui permettra de se positionner comme force de proposition et d’action, engagée, dans la lutte contre la...

Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l\"Nous définissons une relation d'agence comme un contrat par lequel...
«A cause de l’asymétrie d’information sur la compétence d’un expert, des coûts supplémentaires sont causés par le manque de confiance...

Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l\Résumé Défini comme l’ensemble des principes indérogeables applicables...
«la notion d’ordre public utilisée par la législateur n’a reçu de définition ni dans la loi, ni même, semble-t-il, dans la doctrine....






Tous droits réservés. Copyright © 2016
contacts
e.20-bal.com