Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l'ensemble des problèmes de la Médina et comme un centre d'affaires et de commandement d'une métropole qui s'internationalise,





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Le choix de la deuxième option constitue à la fois la solution la plus rentable pour les investisseurs et celle qui comporte le moins de risques possibles ; dans la mesure où ce choix ne remet pas en cause un fonctionnement et un schéma d’organisation spatiale héritée. La société d’aménagement guidée par des impératifs de gain ne veut pas se lancer dans un projet dont elle ne peut maîtriser les conséquences. La zone de Sfax-el-Jadida serait dans ce cas entraînée par la dynamique de l’ancien centre. retenir le deuxième choix permet aussi à Sfax-el Jadida d'intercepter l'essentiel des flux provenant de l'arrière pays où le nouveau centre serait un passage obligatoire.

1.5. Le plan d’aménagement :

Le projet retenu a donné naissance au plan d’aménagement de détail de la zone qui prévoyait la mise en place d’équipements, de bureaux, des locaux de commerces en plus de 1600 logements. L’occupation du sol se présente comme suit: (Tableau 2).

Tableau 2 : Affectation de la surface d’aménagement :




Superficie (ha)

%

Equipements

12.5

19

Voirie, Stationnement, Espaces verts,

25.5

38.5

Commerces, bureaux, logements.

28.5

42.5

Total

66.5

100

Source : (Sfax-el-Jadida 1983). Zone des Martyrs. Plan d'aménagement

La répartition des espaces en fonction de leur affectation montre un véritable savoir faire dans la manipulation des statistiques. Alors que la voirie, les espaces verts et les aires de stationnement représentent plus du 1/3 de la superficie, l'usager de la zone est frappé par l'encombrement et la faiblesse problématique des espaces verts et des parkings. Dans ces espaces verts, la société Sfax-el-Jadida a calculé les superficies plantées en alignement de part et d'autre des rues, mais aussi les petits bacs à fleurs, de même pour les parkings, on a pris en compte le stationnement le long des rues…

Le plan d’aménagement comporte trois axes principaux : (Figure 2)

- un axe majeur de services sur la nouvelle route l'Aîn appelé aujourd’hui l'avenue 7 novembre. De direction Nord-Sud, cet axe prend naissance de la rocade Majida Boulila et se prolonge vers le Sud par la rue 18 janvier en traversant l'avenue des Martyrs.

- Un deuxième axe (l'avenue des Martyrs) de direction Est-Ouest: il a conservé les mêmes fonctions que celles initiales commerciaux et de services); mais dans de nouveaux locaux tels que les pièces détachées automobiles, les équipements électriques, le commerce de gros. Certains services sont exclus de cet axe : les services marginaux ou incompatibles avec l’image de la zone  comme les services de réparation, le travail du fer, la menuiserie..

- Un troisième axe de direction nord-sud : Il s’agit d’une rue piétonne qui prend naissance de la rocade Magida-Boulila, traverse Sfax-Jadida et la Médina pour atteindre l'avenue Hedi Chaker (dans le quartier européen) transformée lui aussi en axe piétonnier.

2. Sfax-el-Jadida: le fonctionnement.

Une douzaine d’années après son démarrage, l'opération Sfax-el-Jadida a atteint aujourd’hui un taux de réalisation de plus de 75%, son achèvement devra s’accomplir vers l’horizon 2005-2010. Si les impératifs locaux et régionaux (organisation de la ville, intégration d’une zone dite marginale…) ont prévalu dans les choix de départ, actuellement les options ont changé.

De l’insertion de Sfax dans son espace régional et national, on est passé à son intégration dans le cadre mondial. Les équipements et l’image de marque de la ville constituent les principaux outils de cette intégration. Le centre de Sfax-el-Jadida ainsi aménagé n'est pas de nature à faire intégrer sfax dans le contexte mondial.



    1. Sfax-el-Jadida: une coupure morphologique.

Dans l'ensemble des villes qui ont rénové ou aménagé un nouveau centre, il semble que le premier problème rencontré est celui de la coexistence entre l'architecture moderne et celle ancienne. Conscients de l'importance du patrimoine dans les villes, les aménageurs ont essayé de garder l'ancien centre pour l'intégrer dans le circuit économique moderne (tourisme, animation…); c'est le cas de villes comme Hambourg en Allemagne, Gênes ou Turin en Italie… Néanmoins, un élément des constructions modernes a toujours fait l'objet d'une certaine méfiance: la hauteur et le volume du bâti. Partout on tend à ce que cette hauteur laisse sa prééminence aux édifices historiques.

Dans ce contexte, le plan d'aménagement de 1983, préconisait des constructions de deux niveaux sur les îlots jouxtant la Médina pour préserver la prédominance des remparts, de trois à quatre dans la zone intermédiaire soit la majeure partie de la zone, et de 5 niveaux et plus sur les îlots périphériques.

Seulement, une faible partie de ce plan a été respectée. La zone intermédiaire située entre les remparts de la Médina et les galeries commerciales de Sfax-el-Jadida est relativement aérée et permet d'adoucir le passage entre l'espace historique et le nouveau centre. De même, le projet a contribué en partie à la sauvegarde des remparts qui étaient dans plusieurs lieux délabrés, du fait que ceux-ci sont devenus à la fois une limite de la Médina et une façade de Sfax-el-Jadida.

révisé à la hausse plusieurs fois, sous la pression de la société d'aménagement qui cherche à maximiser ses profits et des promoteurs immobiliers qui jugent les prix fonciers trop élevés, le cuF a été multiplié par trois. Bien que le Schéma d'Aménagement du Grand Sfax (SDAS,1998) a recommandé de garder le coefficient d'occupation initial projeté dans le plan de 1983 avec une hauteur moyenne de R+3 on est passé actuellement à R+8, avec des élévations de trente mètres.(figure3). Cette évolution a induit un premier dysfonctionnement de taille, dans la mesure où le nouveau centre est le domaine d'une urbanisation verticale, alors que la Médina est plutôt un espace horizontal.

Pour montrer son respect pour la mémoire collective, la société Sfax-el-Jadida a conservé les marabouts; le bassin des Aghlabides, autour desquels on a aménagé des micro-placettes.



Bien que la présence des marabouts constituent une rupture morphologique et une entrave à la logique de la rentabilité économique du projet, les initiateurs les ont conservés5. La sauvegarde n'est pas destinée à embellir l'espace Sfax-el-Jadida avec de petits monuments dont la valeur historique n'est pas prouvée, mais à promouvoir une image du projet comme étant une opération parfaitement intégrée. En fait, la société n'avait pas eu d'autres alternatives, car toucher à cet espace, c'est s'aventurer sur un terrain dangereux.

Malgré les quelques "pastiches architecturales" destinées à montrer le respect pour le patrimoine, la Médina s'est vue étouffée de toute part. En effet le projet des galeries par ses couleurs, son style, ses hauteurs, reconnu comme étant une réussite architecturale par les prix qu'on lui a décernés, (prix agha-khan, prix de l'architecture maghrébine) n'est en fait qu'une contrefaçon de l'architecture héritée de la Médina6. Si les façades extérieures sont soignées et paraissent en symbiose avec les remparts de la Médina, de l'intérieur le complexe est assimilé à une labyrinthe avec des rues sombres, à toitures basses et à artères encombrées.

Le problème est devenu de plus en plus grave avec la densification de l'espace bâti. Cette densification démesurée s'est faite sans que l'infrastructure projetée par le plan d'aménagement de 1983 ne subisse de changement. La zone a gardé la même voirie, la même offre de stationnement et d'espaces verts pour une charge démographique et fonctionnelle trois fois plus grande. Il n'est pas rare de voir deux immeubles de 8 étages se faire face en surplombant une rue de 12 m, privant ainsi les constructions de toute aération et intimité. La charge urbaine et démographique devient ainsi quelque peu insupportable.

Le changement d'affectation des lots a touché une grande partie de la zone. Ainsi, le projet de musée de l'olivier, du centre culturel, de la salle de cinéma ont été soit abandonnés, soit transférés sur d'autres îlots. Des hôtels ont cédé la place à l'activité commerciale, des aires de jeux transformées en places publiques…

l'installation d'activités encombrantes et grandes consommatrices d'espaces de stationnement comme les activités administratives, les sièges sociaux des entreprises et des banques, les grandes surfaces…, a contribué à la congestion de la zone. Plusieurs de ces activités n'ont pas été programmés à l'origine (siège du gouvernorat, du parti RCD, les directions régionales de la banque centrale, de tunisie-télécom, de la Banque Internationale Arabe de Tunisie…). Les quelques parkings souterrains, ne peuvent répondre aux besoins de stationnement des résidents, des actifs et des usagers du commerce et des services. Les parkings souterrains qui font partie des cahiers de charge dans plusieurs îlots sont aujourd'hui vendus à 6000 D la place par les promoteurs pour des résidents et des non-résidents. Plusieurs résidents se trouvent dans l'obligation d'acheter dans la mesure où ils ne trouvent parfois pas l'espace où garer leurs voitures.

La congestion vient toucher les espaces périphériques en dehors du périmètre d'intervention. des quartiers résidentiels individualisés autrefois, comme la cité Zitouna, sont aujourd'hui assiégés par le stationnement anarchique et entraînés dans la mouvance du nouveau centre. Ce type d'urbanisme témoigne de la primauté des impératifs de gains au détriment des considérations sociales et du bien être dans la ville.

2.2 Sfax-el-Jadida: un centre ville sans âme.

La centralité dans Sfax-Jadida a été conçue dans une optique mercantiliste, l'absence d'espaces publics de brassage et d'animation témoigne de cette réalité. La valeur marchande de l'espace prime sur sa valeur sociale où la ville n'est qu'un agencement de constructions abritant des services marchands.

Pour les concepteurs pourtant, cette fonctionnalité n'est pas absente, elle sera concrétisée par le parc de la famille, le complexe culturel et par la rue piétonne conçue pour relier les trois composantes du centre ville: Sfax-el-Jadida, la Médina et Bab-bhar. Cette artère, relativement longue sur plus de 1000 m, s'étend du Nord au Sud et traverse la Médina -par essence espace piéton- et se prolonge par l’avenue Hédi Chaker, dans la ville européenne, transformée elle aussi en voie piétonne. Les impacts de ces choix où la voiture serait exclue n’ont pas été étudiées. L'expérience des longues rues piétonnes dans plusieurs villes du monde développé a montré que celles-ci deviennent vite l'espace des flâneurs et que les impacts sur le commerce ne sont pas toujours évidents. Rares sont les usagers qui acceptent de se séparer de leurs voitures sur une longue distance, surtout que les offres de stationnement de part et d'autre sont limitées.

à travers cette action, le plan d’aménagement a voulu dynamiser le nouveau centre en l’intégrant spatialement à la fonction commerciale de la Médina et du quartier de Bab-Bhar. L'option qui préconise en apparence la continuité et la complémentarité des trois composantes du centre profitera plus à Sfax-el-Jadida qu'aux deux autres composantes. Des mesures d'accompagnement ont été prises dont notamment le transfert des terminus de lignes du transport urbain. Les gares routières localisées de part et d'autre des remparts étaient un facteur d'orientation des flux vers la Médina et leur délocalisation est susceptible de favoriser son court-circuitage.

2.3. Une centralité éclatée ou la discontinuité fonctionnelle.

Extension naturelle du centre de la ville , conçu comme espace d’épaulement, le nouveau pôle urbain fonctionne en tant que composante concurrentielle où les activités se sont développées au détriment de celle de la Médina et de la ville européenne.

Synonymes de métropolisation, l'éclatement et la fragmentation du centre se sont manifestées à travers trois phénomènes: une spécialisation des composantes de l'espace, une dilution par le desserrement des activités et l'apparition de nouvelles centralités.

La mise en place de Sfax-el-Jadida a semé quelque peu la confusion dans les rangs des commerçants et des artisans. Perdus entre les trois composantes; ils ont adopté une double stratégie:

-certains ont partagé leurs activités entre Sfax-el-Jadida et le quartier de Bab Bhar en occupant des boutiques ici et là, c'est le cas des activités du prêt à porter et de la chaussure.

- D'autres ont acquis des locaux dans Sfax-el-Jadida tout en les laissant fermés et continuent de travailler dans la Médina; c'est le cas des orfèvres. Les artisans peu confiants dans l'avenir, veulent se sécuriser. Si la Médina connaît un déclin, ils trouveront refuge dans le nouveau centre. La situation du nouveau souk des orfèvres illustre bien cette situation. Tous les locaux du souk des bijoutiers "Aïn", aménagés dans les galeries de Sfax-el-Jadida ont été acquis, mais les magasins sont restés toujours fermés depuis plus de dix ans.

2. 3.1: Quartier européen vidé de ses fonctions de commandement:

Le gain en tertiaire de Sfax-el-jadida s'est réalisé dans une large part au détriment du quartier de Bab Bhar et à moindre mesure celui de la Médina. L'avènement de Sfax-el-Jadida a eu comme conséquence le transfert d'une grande partie de l'appareil de commandement tertiaire régional.

le soutien apporté par l'acteur public au projet s'est réalisé pour l'essentiel à travers le transfert d'une grande partie de l’appareil administratif régional vers la zone. Ce transfert s'est fait dans une période caractérisée par un piétinement du projet quant à la vente des lots constructibles.

La délocalisation des activités du quartier européen n'a pas été programmée. Ainsi, plusieurs administrations régionales ont transféré leur siège à Sfax-el-Jadida. Le transfert de ces activités dépasse le simple cadre de mutations spatiales. Des effets d’induction sur d’autres activités sont ressentis comme l’activité financière et bancaire. Toutes les banques de la place y possèdent déjà des agences et certaines d’entre elles y ont érigé des sièges régionaux comme la Banque Internationale Arabe de Tunisie (BIAT) et la City Bank. L’office de l’emploi, la Banque Tunisienne de Solidarité (BTS), la Direction Régionale de l’économie, la Tunisie leasing ont aussi pris place ainsi que plusieurs sièges sociaux d’entreprises industrielles et commerciales et des bureaux d’études. des maisons de commerce des produits informatiques, scientifiques, médicales et techniques, de la bureautique, de l’assistance et du développement sont de plus en plus représentées.

Le nouveau centre regroupe aujourd’hui une part importante de l’emploi dans le tertiaire de commandement. La concentration spatiale du tertiaire supérieur, ses effets d’induction et la synergie entre les fonctions de commandement administratives, financières et d’information qui commencent à se réaliser, font que Sfax-el-Jadida évolue vers un hyper centre de commandement régional.

Une fonction apparaît aujourd'hui très représentée à Sfax-el-Jadida est celle de la santé (Tableau 3). Les cabinets médicaux en exercice avant 1990 sont tous venus du quartier européen et de la Médina.
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