Résumé: Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l'ensemble des problèmes de la Médina et comme un centre d'affaires et de commandement d'une métropole qui s'internationalise,





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Un nouveau centre pour Sfax:

Sfax-el-Jadida.

Ali bennasr

Faculté des lettres et des sciences humaines de Sfax.

المركز الحديث لصفاقس : صفاقس الجديدة

ملخص

بعد مخاض دام أكثر من عشرين سنة, تم إنجاز مشروع صفا قس الجديدة وقد جاء هذا الإنجاز حسب باعثيه لفك الضغط على المدينة العتيقة التي تشكو من الترهل والاكتظاظ وكذلك لإعطاء مركز جديد لحاضرة تطمح للعالمية.

لكن المشروع بصيغته الحالية ونتيجة عوامل عدة منها سعي شركة التهيئة للربح وضغط الباعثين العقاريين لم يحل مشاكل الحاضرة, بل زادها تعميقا. إذ تفاقم الاكتظاظ وبرز هذا المكون كمجال فاقد للاندماج مع محيطه و منافس للمركز القديم.

A NEW CENTER FOR SFAX:

SFAX-EL-JADIDA.

ABSTRACT:

The project of Sfax-el-Jadida has finally seen the light of day after more than twenty years of gestation. The originators of this work presented it as a remedy to the many problems of the Medina and also as a center of business and leadership of a metropolis, which internationalizes itself. However, the project has fallen behind what had been expected and has neither relieved the Medina, non-given it the center it needs. Being implemented by a private company, the new pole created dysfunctions and breaks in the urban scene of Sfax.

Under the pressure of the undertaking company, and the real estate promoters, the pole has been densified repeatedly. This has made of the newcomer has cluttered space, disintegrated for its environment and, none that that, has competitive component.

Résumé:

Après plus de vingt ans de gestation, le projet Sfax-el-Jadida a vu le jour. Présenté par ses acteurs comme un remède à l'ensemble des problèmes de la Médina et comme un centre d'affaires et de commandement d'une métropole qui s'internationalise, le projet dans sa version actuelle, n'a ni soulagé la Médina, ni donné à sfax le centre qu'il lui faut.

Aménagé par une société privée appuyée par la puissance publique, ce nouveau pôle a introduit des dysfonctionnements et de nouvelles coupures dans l'espace urbain sfaxien. Densifié à plusieurs reprises, sous la pression de la société d'aménagement et des promoteurs immobiliers, le nouveau venu paraît comme un espace encombré, mal intégré à son environnement et apparaît plutôt comme une composante concurrentielle.


IL faut abandonner cette vision naïve de l'urbanisme, comme réponse publique aux besoins individuels et collectifs.

(M.Castells1972).

INTRODUCTION*

Pour ses concepteurs, le projet Sfax-el-Jadida, va doter la ville d'un centre urbain nouveau digne d'une métropole qui s'internationalise et contribuera à la sauvegarde d'une Médina qui souffre de la détérioration urbaine. Pris dans son cadre urbain, Sfax-el-Jadida assurera une intégration harmonieuse entre le centre actuel, Bab-el-Bhar, la Médina et les zones péri-centrales. vu du côté de "la société sfaxienne", le projet, par son caractère parachuté, par son manque de respect pour l'identité de la ville et par ses impératifs de rentabilité criards va étouffer la Médina et aggraver les problèmes de congestion du centre de Sfax.

Quinze ans après le démarrage des travaux d'aménagement, le débat concernant cette opération reste toujours d'actualité. L'amorce du fonctionnement de la zone montre à quel point ce projet dans sa version actuelle est venu accentuer et créer de nouvelles coupures dans l'espace urbain.

1.Sfax-el-Jadida: une longue gestation.

après celle de 1948 relative à la reconstruction du quartier européen endommagé par les bombardements de la seconde guerre mondiale, l'opération Sfax-el-Jadida constitue la deuxième grande opération d'aménagement du centre ville. Elle a fait l'objet de diverses études et partis d'aménagement portant sur des surfaces allant de 200 milles à 1 Million de m2 de planchers couverts.

1.1. La zone à la veille de l'aménagement:

Démarré en 1970, avec la cité résidentielle Zitouna, stoppé quelques années après pour de nouvelles conceptions d'urbanisme et relancé en 1983, l'aménagement du nouveau centre constitue une opération d'envergure, jamais réalisée dans les villes tunisiennes1. Adjacente aux remparts Nord de la Médina, sur une superficie de 67 ha (Plan d'Aménagement de Détail.1983), la zone de Sfax-el-Jadida, occupe aujourd'hui une place importante dans le paysage urbain de Sfax. Cet espace, longtemps marginalisé, s'est vu complètement transformé pour devenir une composante essentielle du centre ville.

D'une superficie, presque trois fois celle de la Médina, la zone d'intervention était formée par les anciens cimetières de la ville qui remontent au 12ème siècle couvrant 24 ha, et par d'autres espaces soit bâtis soit des terrains vagues. Les constructions y étaient en dur, en charpente ou en bois (baraques), elles abritaient des logements, des ateliers, des locaux de commerce et des services. au niveau fonctionnel, une grande partie des activités, regroupée en marché (commerce de grains, de légumes de la friperie, du commerce de valise, …), relevait de l'informel. Mais, en dépit de cette situation, d'autres types de commerce organisé se rencontrent le long de l'avenue des Martyrs comme celui des pièces détachées. Les franges de la zone comportent aussi des équipements sur 9 ha environ ( faculté de médecine, cliniques, mosquée, village SOS…).(PAD.1983).

1.2. un projet ancien toujours retardé:

L’idée d’une réhabilitation de la zone remonte au début des années soixante; le Plan Directeur d’Aménagement de Sfax (1963) s’est déjà penché sur la nécessité de l’intervention dans cet espace, sans toutefois proposer un quelconque plan d’aménagement; l'affectant ainsi en zone à statut spécial (ZSS). La faiblesse des moyens des collectivités publiques, les préoccupations de l’Etat tournées beaucoup plus vers les secteurs dits productifs (industrie, tourisme, agriculture) et l’absence d’un projet cohérent ont laissé de côté l'aménagement de cette zone appelée aussi zone des Martyrs.

Dix ans plus tard et juste après sa création en 1973, un concours d’idée a été lancé par l’Agence Foncière de l’Habitat. Il visait l’intégration de la zone dans le tissu urbain environnant. La conception retenue comportait la création d’un pôle administratif et de services qui serait le futur centre de commandement de la ville de Sfax. A cette date, la superficie d'intervention exprimée en m2 de planchers couverts a été fixée à 1 million de m2; ramenée à 800 000m2 en 1975 pour finir à 450 000 m2 en 1977. Le coût de viabilisation a été estimé à 63 Millions de Dinars aux prix de 1975 (kallel. F 1994). Le projet n’a pas vu le jour à cause de la faiblesse des moyens financiers des acteurs publics et privés locaux et nationaux.

Devant cette carence, l’Etat s’est orienté vers les bâilleurs de fonds étrangers. Les investisseurs arabes des pays du Golfe se sont montrés intéressés par le projet. Ce choix a été concrétisé par la constitution de la Société Sfax-Jadida (22 novembre 1983) qui répond à la volonté des pouvoirs publics cherchant à mettre en œuvre l’aménagement de la zone sans trop s’impliquer financièrement (Tableau1). La décision gouvernementale de confier l’opération à cette société était d'une importance extrême car c'est la première fois2 qu'une société d'économie mixte se voit " octroyer le privilège " de mener une opération d'aménagement d'un centre urbain d'une telle dimension.

Tableau1. Répartition du capital social de Sfax-Jadida :


Société Tunisio-Saoudienne d’investissement

52.5%

Banque Tunisio-Koweitienne

12.5%

Commune de Sfax

15%

Banque tunisienne d’investissement

10%

Agence Foncière de l’Habitat

5%

Banque Arabe Internationale de Tunisie

5%
Source : (Sfax-el-Jadida 1983). Plan d'aménagement de la Zone des Martyrs

Les opérations confiées à la société furent l’assainissement juridique du foncier, l’aménagement et le lotissement des terrains de la zone qui seront mis à la disposition des promoteurs publics et privés, pour la réalisation de projets immobiliers à caractère mixte d'habitat, bureaux et commerces.

1.3. Le problème foncier et immobilier.

Dès le départ, la société a été confrontée aux problèmes fonciers dont la résolution constitue la condition essentielle pour la concrétisation du projet.

La première étape était celle de la délimitation du patrimoine foncier public. Ainsi, 19 ha seulement ont été considérés comme du foncier privé, le reste soit 47ha, relevaient du domaine de l'état (PAD.1983). Plusieurs familles ont revendiqué leur droit de propriété dans les cimetières et certains d'entres elles possédaient même des titres. Pour mettre la main sur la zone, la société a fait recours à une panoplie de lois et de procédures rarement utilisées dans la jurisprudence tunisienne. Elle s'est même basée sur "la Charia"3 pour rendre caduque l'appropriation privée de terrains occupés par des cimetières.

Avec ce patrimoine foncier public, juridiquement propriété de la collectivité, la commune qui possédait directement les 20 ha de cimetières s'est alliée à la société d'aménagement. Grâce à ce portefeuille foncier, elle a acquis 15% du capital de la société devenant ainsi le second actionnaire après la société saoudienne d'investissement. Cet espace qui devrait théoriquement répondre aux besoins de la société urbaine en manque d'espaces verts et de loisirs, va servir les desseins de la société d'aménagement Sfax-el-Jadida.

Devenue partie prenante du projet et impliquée dans les choix d'aménagement, la commune n'a en aucun cas essayé de faire des pressions sur la société d'aménagement afin d'adopter un plan plus aéré et d'infléchir les tendances rentières. au contraire, les révisions successives à la hausse du CUF (coefficient d'utilisation foncière) et du COS4 (coefficient d'occupation du sol) de 1.7 en 1983 à 2.7 en 1990 puis libéré depuis 1998 se sont faites avec l'approbation du conseil municipal. Le pouvoir qui devrait se placer du côté de la collectivité, s'est transformé lui aussi en promoteur et en défenseur des choix d'aménagement d'une société privée à capitaux étrangers. Aujourd'hui "l'épuration foncière" a atteint 80% de la superficie de la zone, elle est allée de paire avec la résolution des problèmes de l'immobilier.

En effet, la zone renferme un millier de locaux commerciaux et de services en plus de 170 logements formés pour la plupart (80%) d'appartements vétustes de moins de 100m2 de surface abritant des familles de conditions modestes. Excepté le quartier de Pic-ville, un grand nombre des occupants (plus des 2/3) n'ont pas des titres de propriété ou des contrats de location valides ce qui a facilité les procédures de leur délogement. Les activités commerciales et de services, jugées compatibles avec le plan d'aménagement, ont été relogées dans de nouveaux locaux (commerce des pièces détachées, commerce de gros de tissus, du prêt à porter…).

Ainsi, la zone du projet a été découpée par le plan d'aménagement en trois types de surface: les surfaces dites libres formées par les cimetières et les terrains vagues, les surfaces partiellement occupées (marchés, dépôts) et enfin les surfaces occupées ( zone de Pic-ville). En fonction de cette typologie, l'aménageur a défini ses étapes d'intervention.

La majeure partie du foncier privé (78%) était formée de petites parcelles dont la superficie est inférieure à 500 m2. Le plan d'aménagement basé sur des îlots de grandes superficies, qui variant entre 5000m2 et 46000m2 (PAD.1983), a rendu inconcevable aux propriétaires des lieux de réhabiliter ou de reconstruire eux-mêmes leurs propres parcelles; ils se sont trouvés contraints de céder leurs titres à la société qui a fixé la valeur du terrain, sans possibilité de recours à une tierce partie indépendante. Les dédommagements versés aux propriétaires des lieux dans toute la zone n'ont pas dépassé, selon la société d'aménagement, 8% des coûts totaux de l'opération.

1.4. Les options d’aménagement :

Le projet Sfax-el-Jadida s'inscrit dans le cadre général du regain d'intérêt pour les centres villes dans le monde. La politique de reconquête du centre menée dans les villes européennes depuis les années soixante a touché les villes du tiers monde au début des années 80. Cette reconquête est conçue comme une solution au déguerpissement du centre ville. La déprise démographique, la prédominance des classes pauvres, la fragmentation et l'urbanisation périphérique représentent les manifestations et les conséquences de la crise du centre.

Pour justifier son projet, la société Sfax-el-Jadida a fait de la sauvegarde du noyau historique son cheval de bataille. l'idée avancée par cette société d'aménagement est que le projet tire sa justification et sa légitimité des solutions qu'il va apporter aux problèmes de congestion et de paupérisation de la Médina. Ce prétexte conservateur a été toujours présent dans le discours officiel de l'aménageur. Dans cette optique, les objectifs définis par la société étaient la création d’un nouveau centre urbain qui "fonctionnera en symbiose avec la Médina" et sera ouvert à l’arrière pays. Le desserrement des activités à partir de la Médina se fera par le nombre important de locaux programmés dans le nouveau pôle. L’intégration spatiale de la fonction résidentielle et de services se fera par l'offre de 1600 logements à Sfax-el-Jadida (PAD.1983) afin de contrecarrer le phénomène de déprise démographique du centre ancien.

La mise en place du projet et son fonctionnement démontrent une grande divergence entre la théorie et la pratique. Le discours de valorisation, de conservation et de lutte contre la paupérisation de la Médina, véhiculé par la société d’aménagement n’est pas neutre. Pourquoi cherche-t-on la complémentarité avec le vieux centre ? Sfax-Jedida peut-elle fonctionner en rupture avec la Médina et la ville européenne ? La continuité est-elle une revalorisation des deux anciennes composantes ou un soutien pour Sfax-el-Jadida? Le schéma d'aménagement retenu confirme cette constatation. trois options ont été proposées (Figure1):

-La première consiste à créer un centre qui reproduit la tendance urbaine observée et ce par le renforcement de l’axe Est-Ouest ou axe de l'avenue des Martyrs qui longe la Médina. Cet axe de raccordement des branches nord et sud de la nationale1 permet au projet de profiter de sa dynamique en tant qu'axe majeur de transit de niveau régional. Les activités et services qu’il abritait témoignent de l’importance du trafic dans le fonctionnement de cet axe (pièces détachées pour autos, électricité auto, services de pneumatique, restaurants de passage, kiosques à essence….

Mais cette option a été délaissée, l'axe des Martyrs a perdu beaucoup de sa vocation comme voie de passage par la mise en place de la route nationale RN2 reliant Kairouan à Gabès. Avec la rocade du km4 mise en service en 1990, c’est la vocation de l'avenue des Martyrs comme axe de raccordement des ailes nord et sud de l’agglomération qui était mise en question.


-la deuxième alternative d’aménagement vise la mise en place d’un centre qui soit l’extension spatiale de la Médina et de la ville européenne, où les axes majeurs seraient: la route El-Aïn et celle de Gremda. Ce choix a été adopté, il renforcera le schéma radial de Sfax.

-La troisième optique envisage la création d’un centre isolé du reste des composantes de la ville. La jonction spatiale entre la Médina et le nouveau centre se fera par des parcs, des espaces verts et des équipements.

Alors que le premier schéma, anachronique, a été rejeté, la troisième option plus aérée, comportant des espaces verts entre la Médina et le nouveau centre a été jugée non économique par l'aménageur puisque comportant "un gaspillage foncier" dans une zone centrale.
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