Résumé : L’objet de cet article est d’évaluer les effets des politiques de zonage sur la répartition de la production agricole sur un territoire national.





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Figure 3 : Le modèle Thünen à deux biens.
Prix des biens agricoles x

et des biens industriels y

Px 60
50

40
30

coût de transport

Py 20
10 coût de production







Qy distance km

Prix de la terre
30

20

10






5 10 distance km



zone urbaine
zone agricole

A’=3,3 10
L’introduction de la concurrence entre les usages du sol modifie le partage du sol. Les productions agricoles laissent la place aux productions industrielles.
Sur la base de ces quelques résultats largement connus, il est possible de présenter les effets des politiques de zonage sur la répartition des usages du sol.
2 Les effets du zonage sur la répartition des activités agricoles sur une zone
Au regard du modèle spatial qui vient d’être présenté on comprend aisément que le principal obstacle au développement agricole dans les zones périurbaines est le prix élevé du sol, car il accroît le coût de production et décourage l’investissement dans les activités agricoles (Walter-Jorgenson 1972, p.13). Le coût des terres dans les zones urbaines excède le revenu dérivé de l’activité agricole. L’agriculture n’a, pour cette raison, aucune chance de survivre dans les zones périurbaines. Si sa disparition des zones urbaines et périurbaines est jugée négative, les décideurs publics peuvent avoir recours à une politique de zonage exclusif dont l’objectif sera de réserver des aires entières à l’agriculture afin de protéger son existence et de favoriser son développement. L’objectif du zonage agricole est donc de renforcer la production de l’usage agricole dans les zones frontières. Il s’agit de fixer des règles d’utilisation des sols afin d’assurer un équilibre entre les extensions urbaines, les activités agricoles, les autres activités économiques et la protection des sites naturels.
Une telle politique de protection des usages modifie les conditions de la concurrence pour l’usage du sol et la structuration de l’espace.
La mise en place d’une politique de zonage revient à interdire au producteur de bien X de se localiser jusqu’à 3,3 kilomètres du centre et à le cantonner par exemple dans une zone allant jusqu’à 2,5 kilomètres. La zone urbaine se rétracte au profit de la zone agricole (Figure 5, flèche 1). La zonage permet, en revanche, aux producteurs de bien Y de produire entre 2,5 kilomètres et 3,3 kilomètres, soit sur la figure 4 entre B’ et A’, alors qu’avant l’intervention publique, le prix d’achat du capital foncier offert par les producteurs de bien Y était insuffisante. Le zonage a trois effets principaux.
2.1 Le zonage spolie les propriétaires des zones péri-urbaines
Le premier effet du zonage est de spolier les propriétaires des terres situées en A’ et B’, autrement dit sur la zone frontière (Figures 5) puisqu’ils ne peuvent ni les vendre, ni les louer au prix que leur proposeraient les producteurs de bien X.
Figure 4 : Le zonage augmente le prix de la terre et des logements dans les villes
Prix



D b O’ O

Pb 1

a

Pa




Qb Qa Logement
La réduction de la taille de la ville a différents effets. Elle diminue l’offre de terre et rationne les surfaces constructibles et induit une augmentation du prix du sol dans la zone urbaine (passe de O à O’, Figure 4 [flèche 1]). Elle provoque une augmentation du coût marginal des logements et de l’ensemble des activités urbaines. Si le point d’équilibre sans zonage était [a] (Figure 4), la demande s’ajuste aux nouvelles conditions de l’offre et le nouveau point d’équilibre devient [b]. Le zonage réduit le surplus du consommateur sans nuire au surplus du producteur qui répercute les effets du zonage sur le prix des logements. Les propriétaires du sol et les résidents touchent une rente. Les nouveaux entrants, au contraire, subissent les effets de la politique de zonage en payant le sol plus cher (Pogdzinski et Sass 1990).
2.2 Le zonage accroît le surplus du producteur de biens agricoles
Le deuxième effet du zonage est d’accroître le surplus des producteurs de bien agricole Y. Ces derniers peuvent désormais réduire leurs coûts de transport sans en payer le prix puisque leurs concurrents sur l’usage des terres périurbaines ont été institutionnellement écartés. Le zonage réduit, de ce fait, l’accessibilité à la ville des activités dont le rendement à l’hectare n’est pas suffisant pour supporter l’augmentation du prix du sol. Il écarte, ainsi, les activités industrielles et les logements des revenus des individus les plus bas. Ce qui accroît les distances parcourues entre le lieu de résidence du plus grand nombre et le centre d’activité économique et développe des phénomènes d’encombrement puisque la main d’oeuvre n’est plus en mesure de payer les loyers ou les prix du sol prêt du centre.
2.3 Le zonage favorise le non-usage des terres les plus éloignées du centre
Le troisième effet (figures 5 et 6) est la baisse de la taille de la zone urbaine. La question est de savoir si le zonage augmente la taille de la zone agricole (réduction de la croissance de la zone urbaine à superficie agricole inchangée) ou s’il ne fait que modifier la répartition de la production agricole au profit des zones périurbaines (réduction conjointe de la taille des deux zones) . Pour répondre à cette question, il faut s’interroger sur les effets du zonage sur la production agricole.

En l’absence de zonage, la taille de la zone urbaine s’accroît au détriment de la zone agricole lorsque la rentabilité relative de la production de bien non agricole X s’accroît par rapport à celle du bien Y. La baisse de la surface agricole (à technique de production identique) fait chuter la production de biens agricoles. La question est alors de savoir comment les producteurs agricoles répondent à la demande.
Traditionnellement, on admet que la production de biens agricoles est soumise à la loi de King qui constate que la recette varie en sens inverse de la récolte. Si la récolte est trés volumineuse, il y a excès de production et chute des cours. Cette loi est réalisée si deux conditions sont remplies ; 1) le marché est saturé, et 2) la demande est rigide. Dans ces conditions, la valeur de la récolte varie en sens inverse de la quantité récoltée et il s’ensuit une crise pour le monde rural (Reboud 1962, p.820). Le marché agricole est facilement saturé parce que les biens agricoles sont périssables (Milhau 1960). La demande de biens agricoles est souvent rigide (Badouin 1952) parce que, comme l’a montré Ernst Engel, les dépenses alimentaires augmentent moins vites que le revenu. Les marchés industriels profitent donc davantage de la croissance des revenus que l’agriculture. Le producteur a donc intérêt à ne pas dépasser le montant de production d’équilibre (Figure 5 Py, Qy) afin de ne pas nuire à l’évolution de son revenu. Il n’a pas non plus de raisons de ne pas produire la quantité (Qy).
L’absence de zonage permet aux usages urbains de se substituer aux usages agricoles lorsqu’ils sont plus rentables. L’augmentation de la taille de la ville qui en découle, suscite la baisse de la SAU et des quantités produites. A demande inchangée (rigide), le prix des biens agricoles et la rente associée aux usages agricoles augmentent3. L’usage agricole s’étend alors sur des surfaces non utilisées (au-delà de la zone C - R’ de la Figure 6, flèche 4) et se rapproche de l’extrémité de la zone d’influence du centre urbain CS’.

Figure 5 : Le zonage réduit la taille de la zone urbaine
Prix des biens agricoles x

et des biens industriels y

Px 60
50

40
30

coût de transport

Py 20
10 coût de production







Qy Quantité distance km



Prix de la terre

30

20

10






5 10 distance km
1


zone agricole

A’=3,3 10 kilomètres

zonage

B’=2,5
L’introduction d’une politique de zonage modifie cette dynamique d’ajustement en empêchant une extension des usages urbains au profit des usages agricoles. La possibilité offerte aux agriculteurs de produire dans la zone A’B’ et la rigidité de la demande de biens agricoles rendent, de plus, inutiles l’exploitation de la zone R’S’ à l’extrémité de la zone CS’ (Figure 6). Le zonage modifie donc la répartition de la production agricole sur l’ensemble de la zone.

Figure 6 : Le zonage favorise le développement agricole du rural périurbain au détriment du développement agricole du rural profond.



Prix de la terre

Zone urbaine

Zone agricole

centre 3

1

Prix maximum



4



Prix plancher pour

l’usage agricole



O R A B C B’ A’ R’ S’ Superficie utilisée

2,5 3,3

Il favorise, d’une part, le développement agricole du rural périurbain au détriment du développement agricole du rural profond et provoque, d’autre part, indirectement le maintien de zones d’espaces naturels d’une superficie plus importante aux extrémités de la zone. En contraignant le développement des usages urbains, le zonage modifie les ajustements sur le marché foncier, favorise le non usage des terres les plus éloignées du centre, augmente les coûts de production des activités urbaines et n’incite pas à la recherche d’une meilleure rentabilité des usages agricoles. Le zonage en levant la concurrence foncière sur la zone frontière entre les usages agricoles et urbains rend les comparaisons des différentiels de rente inutiles et n’incite pas à la baisse des coûts de production des biens agricoles. Autrement dit, il limite le mouvement de concentration foncière provoqué par la recherche d’une meilleure rentabilité des investissements et d’économies d’échelle. Le zonage n’a donc pas simplement des effets sur le prix de la terre, il a aussi des effets sur tous les biens produits sur la zone, car il modifie les différentiels de rente entre les usages concurrents du sol.
3 Les effets du zonage sur la répartition des activités agricoles sur deux zones
La dynamique du marché en présence de deux zones est modifiée par l’existence d’avantages comparatifs. On suppose que les coûts de production des biens agricoles (Y) sont les mêmes dans les deux zones (CS’ et S’B). On suppose, en revanche, que les coûts de production des biens industriels (X) sont plus élevés dans la zone S’B que dans la zone CS’. La zone CS’ possède donc par hypothèse un avantage comparatif en matière industrielle.
Alors que les coûts de production du bien X dans la zone S’B s’élève à 80, les coûts de production de ce même bien dans la zone CS’ sont de 40. L’avantage comparatif de la zone CS’ explique alors sa capacité à profiter de l’augmentation des prix du bien X. Pour que l’espace S’B soit utilisé à la production de bien X il faudrait que le prix du bien X s’élève au-delà de 80. Le prix de la terre agricole dans les deux zones a le même déterminant. La rente foncière dans la zone CS’ (Ryc) est de même niveau que dans la zone S’B (Ryb). Ryc=Ryb=Py-(1A+10). Le prix de la terre à usage industriel en revanche diffère. La rente foncière dans la zone CS’ est déterminée par l’équation Rxc=Px-(4A+40), alors que la rente foncière dans la zone S’B est déterminée par l’équation Rxb=Px-(4A+80). Cela signifie que lorsque le prix des biens industriels passe de 60 à 80 les habitants de la zone S’C ont intérêt à produire des biens (X) et à délaisser la production de biens agricoles (Y) alors que les habitants de la zone S’B ne peuvent toujours pas couvrir leur coût de production et de transport. Ils produiront les biens industriels uniquement au centre de leur espace urbain (B), Rxc=80-4A-40=10 et Rxb=0. La production agricole reste identique Ryc=Ryb. La figure 7 illustre cette situation.
L’augmentation du prix des biens industriels écarte progressivement la production agricole de la zone CS’ qui se spécialise dans la production de biens industriels. Les flèches 1 et 3 sur la figure 7 illustrent cette situation. Les habitants de la zone CS’ utilisent indirectement les ressources foncières de la zone S’B pour satisfaire leur besoin alimentaire.
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