Rapport d’activité du conseil syndical: juin 2016/juin 2017





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date de publication23.10.2017
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RAPPORT D’ACTIVITÉ DU  CONSEIL SYNDICAL: JUIN 2016/JUIN 2017
COMPTES

Le conseil syndical a vérifié les comptes et les documents comptables dans les locaux de Daumesnil gestion. Aucune irrégularité n’a été constatée. Le CS constate que l’objectif de limiter, voire de baisser le niveau de charges est respecté depuis plusieurs années consécutives comme le montre le graphique ci-joint : en ligne pleine, les budgets prévisionnels ; en tirets, les budgets réalisés.
CHAUFFAGE

  • Changement des convecteurs: conformément à la décision prise à l’AG de juin 2015, l’entreprise Prochalor a exécuté les travaux qui se sont déroulés de juin à fin septembre 2016, le Bureau d’Études Techniques Best Énergie étant assistant à la maîtrise d’ouvrage. Le Conseil Syndical a été particulièrement attentif à la bonne marche des travaux, et à ce que la communication fonctionne entre l’entreprise et les résidents.




  • Contrat Maintenance Chauffage : le contrat nous liant à ENGIE (ex Cofely) est arrivé à échéance le 30 septembre 2016. L’AG du 15 juin 2016 a décidé de signer un contrat avec Prochalor : P1, (combustible, avec un nouveau prestataire en 2018) P2, P3, (petits travaux et remplacement de pièces) P4 (remplacement des chaudières par des chaudières à condensation, permettant 35% d’économie d’énergie). Le Conseil Syndical est intervenu pour que Prochalor remplace gratuitement l’ancienne pompe de la sous-station (Tour) par une pompe à débit variable, afin que le débit soit mieux régulé et que les bruits désagréables disparaissent. L’exécution du P4 aura lieu cet été. Le BET Giffard continue à vérifier la bonne marche de l’entretien de notre installation, le Conseil Syndical est présent lors de ses visites et est attentif à l’exécution des différentes demandes. En cas de dysfonctionnement, il est recommandé aux résidents (propriétaires comme locataires) d’inscrire leurs doléances sur le « cahier chauffage » déposé à la loge, que Prochalor visionne lors de chacune de ses visites. En cas d’urgence: s’adresser directement à Prochalor (01 48 13 54 54) et au syndic, et informer le CS par mail.


  • Le graphique ci-contre explique la variation des charges liées au chauffage (fluides et contrat maintenance) avec une hausse sur 2016 et 2017 suite au changement de contrat de maintenance, la fiscalité du gaz (+4,34€/MWh en 2016) et la consommation. Il est à noter qu’en 2018, une baisse interviendra en raison du changement du prestataire gaz, et des nouvelles chaudières.


ISOLATION

Économies d’énergie: Les fenêtres à double vitrage sont vivement conseillées à tous les copropriétaires pour réduire le froid et la facture de chauffage. Environ 15% sont encore à changer. En 2015, le CS a initié un groupement d’achat, et après avoir réalisé un cahier des charges et une mise en concurrence d’entreprises, a choisi une entreprise qui a fait bénéficier aux copropriétaires d’un tarif avantageux, et d’un travail satisfaisant. (S’adresser au CS pour avoir les références de cette entreprise) Il faut savoir, d’autre part, qu’est attribué pour ces travaux un crédit d’impôts d’environ 30% du prix d’achat du matériel. Conformément au règlement de copropriété, le modèle choisi doit être identique à celui des installations précédentes.
ASCENSEURS

Conformément à la législation (loi de Robien), un contrôle technique quinquennal (sur les aspects de sécurité) a été confié par le Syndic au Cabinet VERITAS. Étant donné les multiples dysfonctionnements des ascenseurs, le syndic a également demandé au cabinet VERITAS de réaliser un diagnostic de maintenance. La visite d’un inspecteur du Cabinet VERITAS a eu lieu le 21 février 2017. Les rapports (sécurité et maintenance) font le constat de l’état très insatisfaisant de nos trois ascenseurs.

Le syndic a transmis en recommandé ces rapports à DMS, l’entreprise chargée de l’entretien, et lui a demandé de faire le nécessaire dans le cadre de ses responsabilités relevant du contrat de maintenance. Mais nos ascenseurs sont d’origine, et les moteurs ainsi que d’autres pièces nécessitent d’être changés (à la charge de la copropriété, ainsi que l’indique le rapport VERITAS). Pour mener ces travaux de rénovation, il est apparu indispensable d’avoir le soutien d’un bureau d’étude spécialisé. Sur la base d’un cahier des charges rédigé par le Conseil Syndical, avec l’accord du syndic, quatre bureaux d’études ont été consultés et reçus par le CS. Les offres ont fait l’objet d’une analyse par le CS avec le Syndic. Le bureau d’étude ASCAUDIT a été sélectionné pour proposer un cahier des charges, puis effectuer la mise en concurrence des entreprises. Un rapport sur la situation sera fait à l’AG.

La rénovation des 3 ascenseurs de la copropriété s’avère inévitable. Dans l’attente d’une étude d’avant-projet du bureau d’étude ASCAUDIT il n’est pas encore possible d’en connaître l’ampleur et les modalités. Heureusement, le diagnostic « amiante » s’avère négatif.

Les travaux sur les ascenseurs impliquent de s’interroger sur les réfections complémentaires (par exemple les compteurs électriques), les aménagements possibles handicapés et une éventuelle répartition des travaux (et donc de la charge pécuniaire pour les copropriétaires concernés) sur plusieurs exercices. En conséquence, le CS a souhaité que différentes options soient proposées par le B.E.T afin que le syndicat des copropriétaires dispose des informations nécessaires pour pouvoir se déterminer.
ENTRETIEN DES ESPACES VERTS par l’entreprise « les hommes jardiniers » : l’entrée de notre résidence s’embellit d’année en année

Le CS a suivi attentivement le travail effectué par l’entreprise “Les Hommes jardiniers”: tailles, plantations, entretien, tel qu’il est indiqué dans son contrat. Plusieurs plantations ont été faites : à l’entrée de la résidence, deux ormes et une bouture du vieux saule du parking (abattu en raison de sa dangerosité) ; à l’entrée de la Tour, deux hortensias ; et à l’entrée du parking, des bergénias, offerts par l’entreprise. Le CS a placé des étiquettes devant chaque plante afin que les résidents et visiteurs puissent les reconnaître et mieux les respecter.
COMPOSTAGE:

Depuis 2015, une trentaine de résidents participent à alimenter le compost. Ceux qui souhaitent rejoindre ce groupe, peuvent s’adresser au Conseil Syndical. Ils recevront une petite poubelle adaptée, une brochure pour une bonne utilisation des déchets et des infos régulières. Cet hiver, l’entreprise “Les Hommes jardiniers” a répandu le contenu d’un bac de maturation sur les plates-bandes, et au printemps, un groupe de copropriétaires en a utilisé un second pour enrichir la haie autour de l’ancien bac à sable. La vitesse de remplissage d’un bac est actuellement de 2 mois ½, ce qui laisse entrevoir un apport régulier pour tous les végétaux de la résidence. Devant le succès du compostage, un groupe de bénévoles a monté et installé trois autres bacs à compost au mois de mars 2017, bacs qui ont été fournis gracieusement par la communauté Est-Ensemble.
PORTES DES BOXES de la TOUR

Les portes des boxes qui s’ouvraient difficilement en raison des dénivelés de la voie pompiers ont été réparées en mai 2017 par l’entreprise APK.
TRAVAUX DE MISE EN CONFORMITÉ DE LA LOGE

Les travaux de mise en conformité de la loge ont été terminés fin juin 2016. (Ouverture d’une porte vitrée sur le hall du n°6, renforcement des cloisons, de la porte du logement, réfection du réseau électrique, mise en peinture, carrelage). Les nouveaux meubles (bureau et rangement) ont été installés en novembre 2016 par l’entreprise APK.

TRAVAUX POUR LE PARKING : Le référencement des places de parking s’avérant nécessaire, le CS a travaillé au projet avec l’entreprise TP200 et le cabinet d’architecture PHI, afin qu’il soit présenté à l’AG du 20 juin.
CREATION D’UN SAS A L’ENTREE DE LA TOUR : décidé lors de l’AG 2016, le CS a suivi la réalisation de ce sas, qui sera bientôt effective.

ECLAIRAGE EXTERIEUR:

Suite à la décision de l’AG de 2016, le CS a suivi les travaux d’installation de bornes d’éclairage à leds, et de hublots à détection de présence devant l’ensemble des entrées des bâtiments. Ils ont été exécutés par l’entreprise APK.
VMC : les moteurs des VMC de la tour sont défaillants et vont être remplacés. C’est l’entreprise EUROPTERM SAS qui a été choisie.
BUREAU D’ETUDES ET COMBLEMENT. RECOURS EN JUSTICE

- Les résultats des sondages qui ont été réalisés sur la voie pompiers au sud-est et au nord-est de la tour en septembre 2015 ont montré la nécessité d’engager à nouveau des travaux de comblement. Lors de l’AG 2016, le bureau d’études SBPC a été désigné pour réaliser ces travaux.

- Lors de l’AG 2016, a été décidé un recours en justice au sujet des problèmes posés par le sous-sol de la copropriété. Un expert judiciaire a été nommé par le tribunal de Bobigny. Une première réunion a eu lieu sur site le 28 avril 2017. Le syndic et le CS étaient présents.

Les travaux prévus ne pourront commencer qu’avec l’accord de l’expert judiciaire. Le CS suit cette affaire.
INTRUSIONS DANS LA TOUR :

Plusieurs actes d’incivilité (fumer, boire, abandonner des détritus divers et/ou avoir des comportements inappropriés) initiés par des personnes extérieures à la résidence ont été constatés cette année dans les parties communes notamment de la tour. Certaines confrontations entre ces personnes et les résidents ont donné lieu à des insultes et, pire encore, des menaces à destination des occupants de la résidence.

Afin d’éviter que la situation ne s’aggrave (avec les risques inhérents à ces comportements) et pour appuyer les plaintes de certains résidents et ne pas laisser s’installer un climat d’impunité, le CS a consulté le service de médiation sociale de la mairie, ainsi que les services de police. Ceux-ci ont entrepris d’intervenir régulièrement dans le quartier et de renforcer la prévention. Ils préconisent de leur faire remonter ces évènements et de ne pas ouvrir à des personnes inconnues (notamment à l’interphone).
CONTRAT DE SYNDIC :

Au regard de la bonne gestion des comptes et de l’amélioration des relations CS/Syndic suite à la nomination de Mme Camard comme principale interlocutrice  de la résidence, le CS renouvelle sa confiance au syndic pour un contrat d’un an. Cependant, le CS reste vigilant, notamment parce que des améliorations sont encore à apporter.
COMMUNICATION:

Le CS essaie d’améliorer chaque année sa communication :

1/ Rédaction, affichage, diffusion des comptes rendus des réunions du CS.

2/ Archivage papier et/ou numérique des documents utilisés et produits par le CS.

3/ Réalisation de plusieurs affichettes et courriers, en liaison avec le syndic, pour le “vivre ensemble aux Ormes”.
N.B : Les comptes rendus des réunions du CS peuvent aussi être communiqués par email à tout copropriétaire ou résident qui en fait la demande.


CHARGES 2016





RÉSIDENCE LES ORMES Rapport d’activité du Conseil syndical conseilsyndicaldesormes@yahoo.fr

AG du 20 juin 2017 2016/2017

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