«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme»





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H. En annexe, une étude aimablement transmise

Par Maître David-Faure Bonnacorsi

De

Stéphane DURAND. Notaire

La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 15, 11 Avril 2003, 1267

LE CONTENTIEUX DU LOTISSEMENT. - La violation des documents du lotissement

Etude par Stéphane DURAND

Notaire assistant, DSN, DESS droit de la construction, urbanisme, aménagement et environnement

Sommaire

L'autorisation de lotissement délivrée par l'Administration ne se résume pas simplement à une autorisation de division foncière, épuisant ses effets d'une manière instantanée. En effet, le dossier de lotissement est destiné à produire des effets durables dans le temps, car certaines pièces juridiques vont permettre d'organiser les rapports entre les colotis et donc les conditions de vie en commun.

C'est précisément la violation de ces documents que nous allons tenter d'analyser à travers la présente étude.

La commercialisation des lots entraîne l'obligation pour les acquéreurs de respecter les documents régissant les lotissements. Ces documents sont au nombre de deux :

- le cahier des charges ;

- le règlement du lotissement.

La distinction entre règlement et cahier des charges est claire et absolue, mais elle n'est en réalité certaine que pour les lotissements autorisés depuis 1978 Note 1.

Le règlement, qui fait l'objet d'une approbation administrative, ne doit comporter que des règles d'urbanisme (de droit public).

Le cahier des charges, qui cesse d'être approuvé par l'Administration, ne doit contenir en principe que des règles de droit privé.

Nous étudierons tout d'abord la violation des règles contractuelles du lotissement (1), puis nous nous intéresserons aux règles d'urbanisme extracontractuelles du lotissement (2).

1 - La violation des règles de nature contractuelle

Jusqu'à la première guerre mondiale, le régime juridique du lotissement se cristallise dans un document unique : le cahier des charges. Ce document de pur droit privé constitue la charte des colotis et organise leurs rapports et la vie en commun dans le lotissement.

Afin de lutter contre l'apparition massive de lotissements "défectueux", les lois de 1919 et surtout 1924 imposèrent une autorisation et un contrôle par l'Administration. Il s'en est suivi une grande confusion car certains cahiers des charges, désormais approuvés par le préfet, mêlaient dispositions réglementaires et contractuelles.

La réforme de 1977 a clarifié la situation en imposant la distinction entre règlement et cahier des charges. La nature du cahier des charges est désormais clairement établie (A), même si certaines divergences subsistent quant aux lotissements anciens. La nature contractuelle du cahier des charges a une incidence sur le régime de l'action destinée à sanctionner son éventuelle violation (B).

A - La nature du cahier des charges

Depuis la réforme de 1977, la nature du cahier des charges est parfaitement établie : il s'agit d'un document facultatif (1), purement contractuel (2), qui s'impose à tous les colotis, même en l'absence de mention dans l'acte de vente (3) et dont le contenu est imprescriptible (4).

1) Le caractère facultatif du cahier des charges

Le législateur a clairement affirmé le caractère facultatif du cahier des charges à travers l'article R. 315-9 du Code de l'urbanisme, lequel dispose que :

S'il en est prévu un, le cahier des charges du lotissement est joint pour information au dossier présenté à l'appui de la demande.

Désormais, le cahier des charges est joint au dossier de lotissement pour permettre simplement à l'Administration de vérifier que n'y figurent pas des dispositions contraires au droit de l'urbanisme ou qui n'ont pas leur place dans ce document Note 2.

2) Le caractère contractuel du cahier des charges

Il convient tout d'abord de s'intéresser à la nature fluctuante du cahier des charges (a) avant d'aborder les conséquences du caractère contractuel de ce document (b).

a) L'insaisissable nature du cahier des charges

Depuis la réforme de 1977, la nature contractuelle du cahier des charges est rappelée par la loi (1°), mais les interprétations jurisprudentielles divergent (2°).

1° Document contractuel de par la loi

L'article R. 315-9 du Code de l'urbanisme précise, à propos du cahier des charges, que :

Ce document contractuel ainsi que les statuts de l'association syndicale ne sont pas soumis à l'approbation de l'autorité compétente.

Cet article est donc très explicite quant à la nature du cahier des charges : il s'agit d'un document purement contractuel, qui procède de la volonté des parties.

Il s'imposera donc à tous les colotis qui pourront, si nécessaire, se prévaloir de sa violation devant les tribunaux judiciaires.

2° Interprétations jurisprudentielles

• Position du Conseil d'État : acte mixte

Le Conseil d'État considère le cahier des charges comme un acte "mixte" comportant à la fois des dispositions contractuelles de droit privé et des dispositions réglementaires.

Il estime que la qualification de "document contractuel", donnée par le décret du 26 juillet 1977 au cahier des charges, ne fait pas obstacle à ce que l'Administration use des pouvoirs que lui donne l'article L. 315-3 du Code de l'urbanisme pour modifier "les clauses de nature réglementaire" du cahier des charges Note 3. Mais il rappelle que les prescriptions d'un cahier des charges approuvé (lotissements antérieurs à 1978) ont un caractère réglementaire à l'égard de l'Administration Note 4.

• Position de la Cour de cassation : document purement contractuel

Après des hésitations, la Cour de cassation a admis le principe selon lequel :

Quelle que soit sa date, le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux, pour toutes les stipulations qui y sont contenues, qu'il ait été approuvé ou non Note 5.

b) Les conséquences du caractère contractuel du cahier des charges

Le cahier des charges est un document contractuel destiné à organiser les rapports entre les colotis. N'y figurent, en principe, que des règles d'intérêt privé ou collectif, destinées à régir les relations entre les colotis et les relations entre le lotisseur et les acquéreurs. Mais il arrive que des prescriptions d'urbanisme soient insérées dans ce document, ce qui peut alors poser certains problèmes (1°).

De plus, la Cour de cassation se fonde sur le caractère purement contractuel du cahier des charges pour refuser d'appliquer l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme en cas de violation de ses dispositions (2°).

1° Le problème des règles d'urbanisme incluses dans le cahier des charges

• La contractualisation des règles d'urbanisme

Cette question ayant déjà fait l'objet d'une étude détaillée de notre part Note 6, nous nous contenterons d'en rappeler brièvement les éléments essentiels.

L'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme posant le principe de la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement au bout de dix ans (V. infra), qu'en est-il des règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges ?

Pour répondre à cette question, il conviendra tout d'abord de distinguer avant et après la réforme de la réglementation des lotissements intervenue en 1977.

Enfin, le législateur s'étant décidé à intervenir en la matière pour mettre un terme aux controverses jurisprudentielles et doctrinales, nous analyserons les apports de l'article 13 de la loi SRU.

Lotissements autorisés après la réforme de 1977. - Désormais, le cahier des charges est un document purement facultatif non soumis à l'approbation de l'autorité administrative, l'article L. 315-2-1 ne peut donc pas s'appliquer.

Lotissements antérieurs à la réforme de 1977. - Avant 1978, le cahier des charges du lotissement continuait, en pratique, à faire l'objet d'une approbation préfectorale. Dans cette hypothèse, le sort des règles d'urbanisme incluses dans un cahier des charges approuvé est beaucoup plus complexe.

Doctrine. - L'article L. 315-2-1 a fait l'objet d'un commentaire de M. le Professeur Bouyssou et M. Hugot. Pour ces auteurs, toutes les règles contenues dans un document de lotissement non approuvé par l'Administration restaient en vigueur, mais à l'inverse, toutes les règles contenues dans un document approuvé devenaient caduques au bout de dix ans Note 7.

Conseil d'État. - Le Conseil d'État rappelle régulièrement, à propos des lotissements antérieurs à 1977, que les prescriptions d'un cahier des charges approuvé ont un caractère réglementaire Note 8. De ce fait, les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges seront réputées caduques au bout de dix ans par la juridiction administrative (art. R. 315-2-1). Les dispositions du cahier des charges du lotissement continuent donc à s'imposer contractuellement entre lotis, même si elles sont frappées de caducité à l'égard de l'Administration Note 9.

Cour de cassation. - Selon la Cour de cassation, le caractère réglementaire est réservé au document dénommé règlement et approuvé par l'autorité administrative ; à l'inverse, le cahier des charges est contractuel qu'il soit approuvé ou non et il demeure indépendant du règlement Note 10.

Il est à noter que malgré les différends ayant pu opposer la première et la troisième Chambre civile de la Cour de cassation, il est un point sur lequel les deux chambres civiles étaient toutefois d'accord : le refus de la "contractualisation" du règlement du simple fait de sa reproduction dans les actes de vente.

Cependant, un arrêt rendu le 4 novembre 1998 par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation est venu à nouveau jeter le trouble sur cette question. La cour a opéré un véritable revirement de jurisprudence, en soulignant que :

Viole l'article 1134 du Code Civil, la cour d'appel qui constate que le règlement du lotissement avait été reproduit dans les actes de vente et refuse de tirer les conséquences de sa violation Note 11.

Cet arrêt laissait ainsi à penser qu'une simple reproduction dans les actes de vente du règlement du lotissement donnait à ce dernier la force du contrat.

La Cour de cassation, par un arrêt du 15 décembre 1999, semble cependant être revenue à son analyse antérieure, en retenant en l'espèce que :

L'acte de vente distinguait deux ordres de réglementation, la première contractuelle, constituée par le cahier des charges du lotissement, et la seconde réglementaire, constituée par le règlement du lotissement.

La contractualisation doit donc être prouvée et ne saurait résulter de la simple reproduction du règlement dans l'acte de vente.

Article 13 de la loi SRU. - L'incertitude concernant le problème des dispositions d'urbanisme incluses dans le cahier des charges, document purement contractuel par nature, a amené le législateur à intervenir dans ce domaine.

Afin d'éviter l'imprescriptibilité des règles d'urbanisme, du fait de leur intégration dans le cahier des charges, l'article 13 de la loi SRU 
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