«Les Cahiers des Charges en lotissement» La présente note ne prétend pas au «rigorisme»





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Art. 24. _ Il est inséré à l’article L.315-1 du code de l’urbanisme au premier alinéa ainsi rédigé :


« Les règles générales applicables aux opérations ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments sont déterminées par les dispositions du présent chapitre et par un décret en Conseil d’Etat. »

Art.25._ Il est ajouté à l’article L. 315-1 du code de l’urbanisme un deuxième alinéa ainsi rédigé :

« Le décret prévu à l’alinéa précédent fixe également les conditions dans lesquelles, sous réserves de l’application de l’article L 332-7, les lotisseurs contribuent à la réalisation des équipements publics, rendus nécessaires par la création des lotissements, sous la forme de l’exécution de travaux, d’apport de terrains ou de participation financières. »

Art.26 _ Il est ajouté à l’article L. 315-4 du code de l’urbanisme trois alinéas supplémentaires ainsi rédigés :

« Dans le cas où le lotissement a été créé depuis plus de vingt ans et comporte au moins cinquante lots, l’enquête publique prévue au deuxième alinéa du présent article fait l’objet d’une décision administrative affichée en mairie et à l’intérieur du lotissement et publiée dans au moins deux journaux locaux.

« Dans le cas où le lotissement a été autorisé postérieurement à la date d’entrée en vigueur du décret prévu à l’article L. 315-1 (alinéa 1er), le règlement du lotissement s’il en a été établi un, peut, après la vente du dernier lot ou cinq ans après l’autorisation de lotir, être incorporé au plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé par décision de l’autorité administrative prise sur la demande ou après avis du conseil municipal de la commune. Le régime juridique des plans d’occupation des sols est applicable aux dispositions ainsi incorporées. »

Art.27. _ Il est ajouté au code de l’urbanisme un article L. 315-7 ainsi rédigé :

« Art. L. 315-7_La déclarations d’utilité publique d’une opération qui n’est pas compatible avec les dispositions à caractère réglementaire régissant un lotissement approuvé ne peut intervenir que si l’enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l’utilité publique et sur la modification des documents régissant le lotissement. La déclaration d’utilité publique emporte alors modification de ces documents.

9°) Le « lotissement » après son décret d’application du 26 juillet 1977

Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.

L’alinéa précédent s’applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre de gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l’exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d’actes assimilés lorsque ces actes n’ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.

Ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du nombre de terrains issus de la division d’une propriété foncière :

  1. Les terrains supportant des bâtiments qui, achevés depuis plus de dix ans, ne sont pas destinés à être démolis dans un délai de moins de dix ans ou des bâtiments dont l’affectation n’est pas destiné à être modifiée dans les mêmes délais :

  2. Les parties de terrain détachées d’une propriété et rattachées à une propriété contigu ;

  3. Les terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation d’une cession amiable consentie après déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation, d’une cession amiable antérieure à une déclaration d’utilité publique ;

  4. Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues par l’article L. 123-9 ;

  5. Les apports et les cessions gratuites résultant de l’application de l’article R. 111-14 ou de l’article R. 332-15.

C’est ainsi que nous le connaissions jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme du 8 décembre 2005 mise en application le 1 octobre 2007 dont Sylvain Pérignon estime que cette nouvelle définition semble « consacrer une très nette évolution en la matière ».

10°) Le «  lotissement » après la loi n° 86-13 du 6 janvier 1986

« Sous la Présidence de Monsieur François Mitterand , il est souhaité régler le problème de la superposition et de la concurrence des normes d’urbanisme opposables à une demande d’autorisation, règlement du POS et règlement du lotissement ou cahier des charges approuvés, en posant le principe d’une disparition des règles propres au lotissement, au bénéfice de la règle publique de droit commun qui demeurait celle édictée par le POS. » (S. Pérignon)

Art. 8.-1. Il est inséré, après l’article L-315-2 du code de l’urbanisme, un article L-315-2-1 ainsi rédigé :

« art. L-315-2-1. Lorsqu’un plan d’occupation des sols ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir.

« Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L-315-3, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique.

« Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur. »

II. Les dispositions de l’article L-315-2 du code de l’urbanisme entreront en vigueur deux ans après la publication de la présente loi.

III. L’article L-315-2 du code de l’urbanisme est complété par l’alinéa suivant :

« Les dispositions de l’article L-315-2-1 ne sont pas applicables auxdits lotissements ».

IV. Les dispositions de l’article L-315-2 du code de l’urbanisme sont applicables aux documents et cahiers des charges des ilots remembrés en application des dispositions de la loi n° 3087 validée et modifiée des 11 octobre 1940-12 juillet 1941 relative à la reconstruction des immeubles d’habitation partiellement ou totalement détruits par suite d’actes de guerre.

11°) Le « nouveau lotissement »

Monsieur Jacques Chirac, Président de la République suite aux différents rapports dont le dernier en date de Monsieur Pelletier et avec une volonté de simplification des règles d’urbanisme nous en donne, de nouveau une définition législative :

« Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. »

Cette nouvelle définition a fait l’objet de multiples débats et controverses depuis la mise en application de la réforme et ne seront pas repris dans la présente étude.

Ceux-ci sont traités par de nombreux juristes.

Nous pouvons, entre autres, invité le Géomètre-expert à consulter le site de l’Ordre des Géomètres-Experts (partie professionnelle) concernant le fascicule « Les divisions foncières. Nice. Arugem) où Monsieur Benoit-Cattin développe une partie du sujet.

Nous ne citerons que :

  • « Donc, je reviens sur la première proposition : aujourd’hui, nous avons une qualification légale du lotissement qui est une opération d’aménagement, et je ne crois pas que ce soit la définition du lotissement en elle-même qui est en cause dans cette affaire, mais plutôt la définition de l’aménagement lui-même. »

Le lotissement peut donc être amené à évoluer, donc à être modifié et ce même si la caducité des règles d’urbanisme est intervenue (possibilité offerte par les textes anciens et repris récemment).

Nous traiterons donc des « modifications apportées aux documents des lotissements » quelles soient demandées ou acceptées par les colotis aux regards des nouvelles règles, puis de la caducité de ses règles.

B. Modifications apportées aux documents du lotissement.

Anciennement prévues par l’article L-315-3, le nouvel L-442-10 régit dorénavant la matière.

Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.

Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible.

B1°) Les documents et les lotissements concernés, Procédure de modifications.

L’étude de Sylvain Pérignon nous les précise. (cf. ouvrage précité)

Le plan périmétral du lotissement

La modification du plan de composition du lotissement

La modification du plan parcellaire (observations à venir ci-après)

Le règlement du lotissement

La subdivision de lots

Le cahier des charges

N’y figurent pas les statuts de l’ASL, ainsi que d’une manière générale les servitudes entre les lots

Tous les « lotissements» qu’ils aient été délivrés sous forme d’arrêté de lotir, ou ayant fait l’objet d’une non opposition à déclaration préalable ou d’une demande de permis d’aménager semblent concernés par cet article à des degrés moindre pour la déclaration préalable.

En effet, seul le cas d’école de l’existence d’un cahier des charges pourrait se présenter en dehors de celui plus interpelant du plan périmétral abordé ci-après.

La procédure de modification, selon le « type de lotissement » posera problème : celui-ci sera traité dans le sous-chapitre « subdivision de lots ».

Précisons encore que le calcul de la superficie énoncée dans l’article L-442-10 doit être effectué en excluant l’assiette des lots destinés aux équipements communs, ce qui amène, pour le calcul de la majorité qualifiée, à ne retenir que la superficie des lots destinés à la construction, dont les propriétaires ont émis un avis favorable, superficie rapportée à la superficie totale de l’ensemble des lots destinés à l’implantation de bâtiments. (S.Pérignon)

Enfin la procédure de modification devra à l’évidence être compatible avec les règles des documents d’urbanisme en vigueur.

« L’administration garde néanmoins un pouvoir discrétionnaire, n’étant nullement tenue de prononcer la modification souhaitée (CE du 26 juin 1987. Moulins. Req. N° 63985). Mais un refus doit être fondé sur un motif d’intérêt général en rapport avec l’urbanisme.

Enfin, le la modification ne peut avoir pour seule finalité la régularisation d’une situation irrégulière, cette régularisation devant parallèlement poursuivre un but d’intérêt général. »(S.Pérignon)

B11°) Le plan « périmétral ».

Si l’extension du périmètre nécessite une nouvelle autorisation administrative, seule la réduction de l’emprise « périmétrale » du lotissement (exclusion d’une partie d’un ou plusieurs lots) est concernée.

Est vraisemblablement concernée également l’exclusion de tout ou partie des espaces communs dévolues à l’ASL.

Ainsi, une simple rectification de limite ou cession avec un tiers ne faisant pas partie des colotis entrerait dans ce champ.

Concernant les « lotissements déclarés », rien donc, n’exclut que la rectification de limites des lots avec les propriétés voisines non incluses dans le lotissement ne tombe pas dans les « modifications apportées aux documents des lotissements et n’amène donc au recueil préalable des majorités requises».

B12°) Le plan de composition

Une nouvelle répartition entre les terrains destinés à une utilisation privative et ceux réservés à des équipements ou des usages collectifs est une modification.

Rentre dans cette catégorie le cas de la cession d’un espace vert par l’ASL en vue de son affectation à la construction.

B13°) Le plan parcellaire.

Si la réunion de lot n’entre pas dans le cadre des modifications, tout comme l’implantation unique d’un bâtiment sur deux lots contigus, il conviendra de s’assurer que le règlement et le cahier des charges ne s’y opposent pas. A défaut, celles-ci seront considérées comme des modifications.

Le nouvel article R-442-21, par ailleurs exclut les cas de remembrements des lots contigüs qui posaient jusque là de nombreux problèmes.

Tel n’est pas le cas d’une modification de limite avec les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs, nous l’avons vu.

A noter que si Sylvain Pérignon assimile le plan parcellaire au « document «  d’un lotissement, position corroborée par les commentaires « litec 2007 »page 277 édition 2007, d’autres juristes restent farouchement opposés à cette assimilation !

Nous retrouverons la même analyse concernant les « règles » du lotissement.

Cependant pour Monsieur Strebler (dans le forum « urbanisme) : Le découpage parcellaire ne saurait constituer une « règle d'urbanisme » dès lors qu'aucune autorité administrative n'a qualité juridique (compétence) pour « approuver » ou « arrêter » ledit découpage.
( et ceci quelle que soit la qualité (ministérielle) de l'auteur de la circulaire de 1986 : ce n'est ni la 1ère, ni la dernière circulaire ministérielle dans laquelle un ministre « se trompe ».


(Note de Vincent Guinot, à ce propos) Si le pétitionnaire a joint un plan parcellaire, pièce non exigée, et que l’administration l’a approuvé (il y aura alors un tampon de la mairie « vu pour être annexé à mon arrêté du...... » qui correspond à l’arrêté de permis d'aménager, le redécoupage des lots à l’exclusion donc de l’opération consistant à détacher une bande de terrain d’un lot pour la rattacher au lot voisin, me semble supposer la modification d’une des pièces constitutives du lotissement.

Le lotisseur n’a donc pas du tout intérêt à joindre un plan parcellaire ou un plan de division, mais simplement à demander un permis d'aménager pour réaliser x lots, qu’il découpera ensuite comme il veut (à noter qu’en matière de déclaration préalable, le texte exige la fourniture d’un plan de division, ce qui laisse craindre, la jurisprudence ne s’est pas encore prononcée sur ce point, l’interdiction des lotissements dits « à la carte », étant cependant précisé que la SHON peut néanmoins être librement répartie entre les lots du lotissement soumis à DP.

Et dans le même sens : Patrick Hocreitère et Jean-Philippe Meng « En revanche, les rectifications de limites entre lots existants ne sont plus considérés comme une subdivision de lots……il devrait en résulter que le plan de division joint à la demande de permis d’aménager (comme par le passé, le plan de division parcellaire n’est que facultatif, la possibilité de lotissement « à la carte » étant maintenu sous le régime du permis d’aménager) et en conséquence approuvé par l’autorité administrative ne devrait avoir qu’une portée indicative en ce qui concerne les limites des lots. En revanche, il conserverait toute sa portée en ce qui concerne le nombre de lots à bâtir autorisés.

B14°) Le règlement (s’il existe)

Cette demande peut simplement correspondre à la volonté des colotis et notamment si les dispositions des règles contenues dans les documents d’urbanisme en vigueur sont plus favorables.

A noter que si le règlement peut comprendre des dispositions d’urbanisme plus « sévères » que celles du plan d'occupation des sols/plan local d'urbanisme, l’inverse ne peut être.

Le nouvel article L-442-10 le mentionne expressément.

B15°) La subdivision de lots et les difficultés de procédure.

Prévu initialement pour régir l’ensemble des lotissements, l’article R-442-21 modifié par décret le 11 septembre 2007 ne cite que les permis d’aménager.

Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf lorsqu'elles consistent à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigü.

Patrick Hocreitère et Jean-Philippe Meng : « ……….mais la subdivision de lots (issus d’un permis d’aménager, précision ajoutée !) ne peut plus intervenir que par modification du lotissement à l’initiative des colotis ou dans le cas d’une mise en concordance avec le POS ou PLU. La possibilité antérieure, d’ailleurs contestée, d’autoriser la subdivision en plus de deux lots nouveaux par délivrance d’un nouvel arrêté de lotir (sans autorisation des majorités requises) est opportunément supprimée, et avec elle, pour les lotissements à venir tout au moins, le problème délicat de la superposition des lotissements ».

La rédaction initiale de cet article, si elle engendrait une difficulté des plus sérieuses pour les lotissements déclarés concernait l’ensemble des lotissements.

Ainsi pouvaient donc être considérés comme en faisant partie les lotissements autorisés antérieurement au 1er octobre 2007 sous forme d’arrêté de lotir.

Sylvain Pérignon note : « 
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