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COMMENT AMENAGER LE TERRITOIRE ET DEVELOPPER L’OFFRE EN LOGEMENTS DURABLES ?


groupe 288La présente fiche s’appuie sur la compréhension de l’espace urbain pour mieux l’aménager et anticiper les besoins de la population. Les territoires de demain doivent ainsi proposer des logements durables s’insérant dans le tissu urbain, et proposer des aménagements respectueux de l’identité paysagère.

De grandes tendances historiques


  • Les différents visages et paysages qui composent le Pays ont connu plusieurs bouleversements au cours de l’histoire, justifiant l’aménagement actuel du territoire :

    • Une politique de reboisement et d’exploitation en Sologne, correspondant au sud du PSVS. Pour cause, le territoire était jugé insalubre à la fin du XVIIIe siècle : le reboisement a causé la perte de nombreuses zones humides et terres agricoles.




    • Le remembrement des terres agricoles dans le Val de Loire dès la seconde partie du XXe siècle, et le déclin des petites exploitations d’élevage, maraîchères, viticoles et d’arboriculture au profit des grandes cultures ou de la végétalisation spontanée. Ce phénomène a entrainé la disparition de nombreuses vues paysagères.




    • Plus récemment l’urbanisation le long de la Loire et l’extension urbaine dans de nombreux bourgs qui ont également modifié les paysages (développement linéaire, en étoile ou en lotissements).

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  • La lecture du paysage devient plus complexe : en l’occurrence, reconnaître où commencent et où s’arrêtent les bourgs : c’est tout l’enjeu des entrées de ville. L’étalement urbain se fait souvent au détriment de terres agricoles, dans la continuité des axes de circulation. Il existe plus présicement deux types d’étalement : l’un voué au résidentiel, l’autre voué aux activités économiques en périphérie des bourgs.



  • Dgroupe 4223eux ensembles architecturaux et paysagers caractérisent aujourd’hui le PSVS : d’une part les villages, champs et clairières, d’autre part les châteaux et grands domaines boisés. Le patrimoine bâti dissimulé dans une « nature » faite de bois, étangs et landes, regroupe à la fois des maisons de bourgs le plus souvent construites en briques, des maisons de hameaux et des habitats isolés en pierre calcaires, déterminant l’identité architecturale du Pays.

Ugroupe 4224ne évolution du parc de logements liée au phénomène de périurbanisation


  • Le parc de logements connaît actuellement une croissance (1,3%/an), en particulier des logements individuels (92%) et de grande taille (49% de T5 et plus). Bien qu’encore marginal, un nouveau phénomène est visible, notamment dans la Communauté de Communes Val Sologne : la transformation des commerces de détail en logements qui conforte l’idée d’une désertification des commerces dans les centres-bourgs et le risque de voir se développer des villes dortoirs. Les résidences secondaires, si elles sont en diminution, restent néanmoins nombreuses sur le territoire (par exemple à Vannes-sur-Cosson où 17,4% des logements sont des résidences secondaires).groupe 29




  • Une diversification des formes d’habitat apparaît ces dernières années au PSVS : achats groupés, achats de petits terrains. Dans certaines communes proches de l’agglomération, certains propriétaires divisent leur bien, en plusieurs appartements ou studios, pour la création de logements en locatif. Il convient néanmoins de rester vigilant sur le vieillissement des logements des centres bourgs qui devient de plus en plus problématiques pour les ménages, du fait de déperditions énergétiques, ou du manque de fonctionnalités (non adaptés pour des personnes âgées ou à mobilité réduite, etc.). Le coût de leur réhabilitation constitue le plus souvent un frein pour les propriétaires.



  • Pour développer un nouvel urbanisme moins consommateur d’espace et plus respectueux des liens ruraux et urbains, et, mieux penser la densification des villes plutôt que leur étalement, les communes du PSVS peuvent s’appuyer sur le potentiel constructible des espaces urbanisés. Certains espaces en mutation méritent qu’on leur porte une attention particulière : logements vacants qui seraient chiffrés à plus de 1500 sur le territoire, surfaces non bâties dans le tissu urbain bâti (860 ha), jardins et surfaces apparentées (430 ha), infrastructures spécifiques et friches réaménageables (carrières, chemins de fer), etc. Les communes du PSVS pourvues d’un POS (Plan d’Occupation des Sols) pour la plupart, et au stade de réalisation et de révision de leur PLU, ont d’une certaine manière une marge de manœuvre pour faire évoluer l’urbanisme réglementaire, des évolutions également appuyées par le SCoT. Sur le terrain, les formes d’habitat du type éco-quartiers, logements économes en énergie sont aujourd’hui privilégiés.



  • Les nouveaux habitants du PSVS viennent avec des attentes bien spécifiques au regard de la « vie à la campagne » (maison individuelle avec jardin, au calme…), souvent idéalisée. Le bien-vivre ensemble représente un défi important sous-jacent des questions d’habitat au PSVS.


ATOUTS

  • Un territoire rural composé de petites villes et villages isolés dans une nature très riche conférant une tranquillité, un cadre bucolique et attractif

  • Un patrimoine architectural diversifié, des petites maisons de bourgs (tuile et ardoise du XIXe siècle), aux châteaux ligériens

  • Le confort des logements (individuels et de grande taille)

  • Le parcellaire fragmenté des propriétés forestières

  • L’attractivité des prix du foncier

FAIBLESSES

  • L’urbanisation des entrées de villes et des axes de circulation avec des formes peu représentatives de l’identité du Pays (lotissements, zones d’activités)

  • Une urbanisation diffuse et non maîtrisée

OPPORTUNITES

  • Un potentiel constructible ou de requalification dans le tissu urbain existant pour densifier les bourgs et éviter l’étalement urbain

  • L’utilisation de la charte architecturale et paysagère du PSVS concernant les routes et paysages, les entrées de bourgs, les nouveaux quartiers, les zones d’activités, espaces publics, mobilier urbain, etc.

  • Des liens renforcés entre anciens habitants et nouveaux arrivés au PSVS



MENACES

  • La fermeture des espaces agricoles par l’urbanisation et la progression de la forêt

  • Un risque de voir se généraliser un phénomène de cité dortoir où les commerçants désertifieraient les centres bourgs




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