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PRIX DE L’IMMOBILIER D’HABITATION SUR LE LONG TERME Actualisé le 10 avril 2017 Annonces des mises à jour English @PrixImmoCgedd Page 1

Actualisation des graphiques de cette présentation et de ces notes sur les loyers, les prix de l’immobilier d’habitation et le montant des ventes immobilières sur le long terme et autres documents téléchargeables dans ce dossier historique et prospectif sur le marché immobilier d’habitation.
Dernières publications Valeurs numériques : depuis 1800 (France) et depuis 1200 (Paris).
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SYNTHESE

Indice de prix, nombre et montant des ventes de logements anciens et indice des loyers, rapportés à leur tendance longue respective



Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés et DGFiP (MEDOC). Sur le prix des logements anciens, cf. le § 2.3.1.1., de cette note sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme. Sur le montant et le nombre des ventes de logements anciens, cf. les § 5.1.2. et 5.2.1. de la même note, révisés par cette note. Sur la croissance relative des loyers et des revenus, cf. cette note sur l’évolution des loyers et des revenus depuis 1970.

1. DEPUIS 1800 Page 2

1.1. Indices du prix des logements en monnaie constante 1.2. Montant total des ventes immobilières rapporté au produit intérieur brut


1914

1965


Source : CGEDD d'après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Duon, Toutain et Villa (CEPII). Cf. [3] et [6] Source: CGEDD d’après DGFIP, Toutain et INSEE. Par exception, le régime dérogatoire inclut certaines mutations à titre gratuit. Cf. [13] et [16].

1.3. Placement en actions rapporté à la tendance longue (**) 1.4. Inflation et taux d’intérêt à long terme



Source: CGEDD d’après Arbulu, Schwert, Shiller, EuroNext, S&P, Chabert, Lévy-Leboyer, INSEE, STAT-USA et US Department of Labor. Source : CGEDD d’après Vaslin, Loutchitch, Banque de France (TMO puis TME), Chabert, Lévy-Leboyer et INSEE.

(**) Depuis 1802, la valeur d’un placement en actions américaines serpente autour d’une tendance longue croissant de 6,5% par an plus l’inflation. Au 19e siècle, la valeur d’un placement en actions françaises serpentait autour d’une tendance longue parallèle; de 1914 à 1965, elle a fortement diminué par rapport à cette tendance longue; depuis 1965, elle serpente autour de la même tendance longue que les actions américaines. Cf. § 1.4. de [3] et [1].

2. DEPUIS 1965 Page 3

2.1. Prix, nombre et montant des ventes de logements anciens rapportés à leur tendance respective 2.2. Prix : comparaison internationale



Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés et DGFiP (MEDOC). Source : CGEDD d’après INSEE, bases notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Freddie Mac, FHFA, R. Shiller,

(*) La tendance longue à laquelle on rapporte l’indice du prix des logements est le revenu disponible par ménage, S&P/C-S, Census Bureau, Bureaus of Economic Analysis and Labor Statistics, UK Office for National Statistics, Nationwide,

parallèlement auquel il a crû de 1965 à 2001, cf. § 2.3.1.1. de [3]. Sur la tendance longue à laquelle on rapporte Destatis, Gewos, INE, Ministerio de Fomento, R. Vergés, Centraal Bureau Voor de Statistiek. La méthodologie d’un indice peut

le nombre des ventes de logements anciens et leur montant (somme du montant de toutes les ventes), cf.[14]. influer sur sa croissance tendancielle: les différences entre les tendances longues des divers indices représentés sur ce

graphique peuvent être causées au moins pour partie par des différences de méthodologie. Cf. § 2.3.2. de [3].

2.3. Prix des logements et loyers 2.4. Prix : comparaison par zone géographique



Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales et indices Notaires-INSEE désaisonnalisés. cf. § 3.6. de [3]. Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales et indices Notaires-INSEE désaisonnalisés. Cf. § 2.3.1. de [3].

Cf. également cette note sur l’évolution des loyers et des revenus depuis 1970.

Les abscisses correspondent au milieu de la base des grandeurs représentées. Exemple: sur le graphique 2.1., le montant des ventes cumulé sur les 12 mois se terminant au 31/12/08 rapporté à sa tendance longue est représenté sur l'abscisse 1/7/08.

3. Prix des logements et conditions de financement

3.1. Prix des logements



Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales et indices Notaires-INSEE désaisonnalisés.

La comparaison de ce graphique et du graphique 3.3. ci-dessous montre que de 1965 à 2000 les périodes où le taux d’intérêt (nominal ou net d’inflation) a été faible (resp. élevé) n’ont pas particulièrement coïncidé avec celles où le prix des logements a été élevé (resp. faible) par rapport au revenu par ménage. Quoique contre-intuitif, ce phénomène constitue le fondement du pouvoir diversificateur du placement en logement par rapport au placement obligataire. Cf. § 3.5.2.2. de [3]. La faiblesse extrême et prolongée des taux d’intérêt est cependant la principale explication du niveau actuel du prix des logements.


3.3 Taux d’intérêt et inflation



Source : CGEDD d’après INSEE et Banque de France (TMO avant 1989, TME de 1989 à 2003, taux des crédits aux ménages pour l’habitat de PFIT>1 an à partir de 2004).

Page 4

3.2. Indicateur de pouvoir d’achat immobilier des ménages



Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés et Banque de France.

L’indicateur de pouvoir d’achat immobilier reflète la quantité de logement ancien que, pour un taux d’effort (mensualité rapportée au revenu) donné, peut acheter un ménage qui, en 1965, finançait l’achat pour un quart par la revente d’un logement, pour un quart par la réalisation d’une épargne financière et pour la moitié par un emprunt sur 15 ans à taux et mensualités fixes. On suppose que, depuis 1965, l’épargne financière a crû comme le revenu par ménage. En période de forte inflation (1968-1985), on utilise le taux d’intérêt net d’inflation, ce qui constitue une vue de l’esprit (notamment parce que ce taux peut être négatif) mais rend compte, dans une certaine mesure, de l’effet des anticipations d’inflation (supposées égales à l’inflation sur les 12 derniers mois) sur le taux d’effort initial accepté par les emprunteurs et les prêteurs. Les aides publiques ne sont pas prises en compte (leur impact est faible par rapport aux fluctuations de l’indicateur). Cf. § 2.3.3. de [3].

3.4 Durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement



Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés et Banque de France. L’apport personnel est supposé égal à 10% du prix du logement en 1965 et croissant comme le revenu par ménage. Le solde est financé par emprunt (l’achat n’est pas financé par revente de logement puisque le ménage est primo-accédant). Les aides publiques ne sont pas prises en compte (leur impact est faible par rapport aux fluctuations de la durée). Sur la durée « au taux net d’inflation », cf. graphique 3.2. ci-dessus. Cf. § 2.3.3. de [3].

4. Volumes Page 5

4.1. Nombre de ventes immobilières soumises au droit de mutation de droit commun 4.2. Vitesse de rotation du parc de logements



Source: CGEDD d’après CGDD/SOeS (Existan), DGFiP (Fidji et MEDOC), bases notariales. Les effectifs sont arrondis au millier mais la marge d’erreur est supérieure au millier. La précision des estimations est moins bonne avant 1992. Les ventes taxées au taux de droit commun incluent les ventes de logements anciens (pour environ 2/3 de l’effectif et 80% du montant en moyenne sur l’ensemble de la France), mais aussi les ventes de biens à usage professionnel anciens et de terrains à bâtir non soumis à TVA..Cf. [14], [17] et [19].

4.3 Variation annuelle du nombre de ventes immobilières soumises au régime de 4.4. Montant des ventes de logements anciens et des prêts correspondants

droits de mutation de droit commun



Source : CGEDD d’après DGFiP (Fidji et MEDOC). Cf. [17]. Source : CGEDD d’après DGFiP (MEDOC) et Banque de France. Cf. [13].

5. Crédit Page 6

5.1. Taux d’intérêt des prêts immobiliers et de la dette de l’Etat 5.2.Dette immobilière des ménages : flux et stock 5.3.Dette immobilière des ménages et dette publique



Source : CGEDD d’après Banque de France et INSEE Source : CGEDD d’après Banque de France et INSEE. Cf. [20] Source : CGEDD d’après Banque de France et INSEE. Cf. [20]

6. Divers

5.4. Dette des promoteurs en % du PIB 6.1. Évolution relative du prix des appartements 6.2. Ancien et neuf: ventes de logements anciens et construction de logements neufs


et des maisons


Source : CGEDD d’après Banque de France et INSEE.Source : CGEDD d’après indices Notaires-INSEE désaisonnalisés. Source : CGEDD d’après bases notariales, DGFiP, CGDD/SOeS et INSEE. Cf. [14], [17], [19].

De 1965 à 2000, les appartements se sont dévalorisés par rapport aux L'élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre étant de l'ordre de -1 à -2, le nombre de logements construits n'influe

maisons en moyenne de 1,5% par an en province et 1% par an en que marginalement sur le prix des logements, comme souligné dans cette note, cf. [11]. Sur le lien entre demande potentielle de

Ile-de-France hors Paris. L’envolée du prix des logements à partir de logements et croissance du nombre de ménages, cf.[31].

2002 a coïncidé avec une inversion de cette tendance longue. Cf. [12].

7. Références Page 7

*
droit commun, tous types de biens (logements et autres)

Nombre cumulé sur 12 et 3 mois Variation annuelle
Page sur le prix des logements sur le long terme :
http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html.

* Prix des logements et des autres actifs sur longue période

[1]Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme, support de cours.

[2]Séries longues (1800-2010): valeurs numériques utilisées pour confectionner les graphiques ci-dessus.

[3]« Le prix des logements sur le long terme », J. Friggit, CGEDD, 2010.

[4]« Loyers et revenus depuis les années 1970 », J. Friggit, CGEDD, 2013.

[5]« Long Term (1800-2005) Investment in Gold, Bonds, Stocks and Housing in France – with Insights into the USA and the UK: a Few Regularities », J.Friggit, CGEDD, 2007.

[6]« Comparing Four Secular Home Price Indices », J. Friggit, CGEDD, 2008.

[7]« Placements en actions et en logement: quelques régularités sur longue période », J. Friggit, Réflexions Immobilières n°33, 2002.

[8]« Documents sur le problème du logement », G. Duon, Études Économiques, Ministère de l’Économie, Service National de la Statistique, 1946, n°1.


* Prix des logements sur le passé récent

[9]Indices Notaires-INSEE du prix des logements (indices à base et périodicité trimestrielles agrégés et, sur l’Ile-de-France, locaux) : historique complet et méthodologie (INSEE Méthodes n° 111).

[10] « La saisonnalité du prix des logements », J. Friggit, court article paru dans Études Foncières n° 121, 2006.

[11]« L’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre », J. Friggit, CGEDD, 2015.

[12]« Evolution relative du prix des appartements et du prix des maisons : l’inversion de 2001 », J. Friggit, CGEDD, 2011.


* Montant et nombre des ventes immobilières et de ventes de logements anciens

[13]« Droits de mutation et montant des transactions immobilières - 1800-2008 », J. Friggit, CGEDD, 2009.

[14]« Le montant et le nombre des transactions de logements anciens depuis 1967 et leurs « tendances longues » », J. Friggit, CGEDD, 2015.

[15]« Recettes en droits de mutation des départements : une euphorie qui ne saurait perdurer », J. Friggit, Urbanissimo, n° 87, 2005.

[16]Méthode de calcul de l’assiette des droits de mutation immobiliers.

[17]Méthode d’estimation du nombre de ventes immobilières, « Diverses évaluations du nombre de transactions de logements anciens », J. Friggit, CGEDD, 2008 et « Estimation du nombre de transactions de logements anciens à finalité conjoncturelle », J. Friggit, CGEDD, 2008.

[18]Assiette des droits de mutation immobiliers, par département, mois et régime depuis 2000 (DGFiP-MEDOC).

[19]Nombre de transactions de logements anciens cumulé sur 12 mois depuis 1967 (valeurs numériques).


* Dette immobilière des ménages

[20]« Projection à horizon 2030 de la dette immobilière des ménages », J. Friggit, CGEDD, 2010.


* Prix des actions et taux d’intérêt sur longue période

[21]« La Bourse de Paris au XIXe siècle », P. Arbulu, Connaissances et Savoirs, 2007, ouvrage extrait de « Le marché parisien des actions au XIXe siècle: performance et efficience d'un marché émergent », P. Arbulu, thèse de doctorat ès sciences de gestion, Université d'Orléans, 1998.

[22] « Le marché des rentes françaises au XIXe siècle et la crédibilité financière de l’État », J.-M. Vaslin, thèse de doctorat ès sciences de gestion, Université d’Orléans, 1999.

[23]« Le marché financier français au XIXe siècle », 2 tomes, ouvrage collectif sous la direction de P.-C. Hautcoeur et G. Gallais-Hamonno, Publications de la Sorbonne, 2007.

[24]« Des variations des taux d’intérêt en France de 1800 à nos jours », L.-J. Loutchitch, Alcan, Paris, 1930.

[25]« Indexes of US Stock Prices from 1802 to 1987 », G. Schwert, Journal of Business, vol.63 n°3, 1990.

[26]« Irrational Exuberance », Second Edition, R. Shiller, Princeton University Press, 2005 (traite également du prix des logements sur le long terme).


* Agrégats macroéconomiques et démographiques sur longue période

[27]« L’économie française au XIXème siècle, analyse macroéconomique », M. Lévy-Leboyer et F. Bourguignon, Économica, 1985.

[28]« Essai sur les mouvements des revenus et l’activité économique en France de 1789 à 1820 », A. Chabert, Librairie de Médicis, 1949.

[29]« Le produit intérieur brut de la France de 1789 à 1982 », J.-C. Toutain, Cahiers de l’ISMEA n°15, 1987.

[30]Séries longues macroéconomiques, P. Villa, CEPII.

[31]« La demande potentielle de logements à l’horizon 2030 : une estimation par la croissance attendue du nombre des ménages », Alain Jacquot, SOeS, août 2012.


Des actualisations du présent document et des documents complémentaires peuvent être téléchargés sur la page http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html.

L’interprétation de certains graphiques est délicate ; il est vivement conseillé, pour éviter d’en tirer des conclusions erronées, de consulter les références.

Sauf mention contraire, les valeurs sont annuelles avant 1999, trimestrielles ou mensuelles ensuite. Pour les trimestres ou les mois les plus récents, on utilise parfois des valeurs provisoires.

Les graphiques peuvent être reproduits, pourvu qu’ils le soient intégralement, sans ajout ni omission, et pourvu que la source figurant sous chacun d’eux soit intégralement reproduite, accompagnée du lien http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html.
J.Friggit - CGEDD/S2. Les analyses présentées dans ce document sont celles de leur auteur et, en particulier, n’engagent pas le CGEDD.

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