Faut-il craindre la fermeture et la privatisation des villes ?





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Faut-il craindre la fermeture et la privatisation des villes ?

Alternatives économiques, n° 285, novembre 2009, pp. 78-81.
Julien Damon

Professeur associé à Sciences Po (Master d’urbanisme)

Les « gated communities », ces résidences fermées américaines, incarnent un mouvement de fermeture et de privatisation de la ville. Sous diverses appellations et à travers des réalisations disparates, elles ont pris place depuis une dizaine d’années dans le paysage urbain, dans les catalogues des promoteurs immobiliers, et, surtout, dans le débat public. Vendus comme des îlots de tranquillité et décriés comme des symboles d’une fracture sociale et spatiale, ces ensembles clos et sécurisés d’habitations se retrouvent un peu partout dans le monde. Les situations américaines et dans les pays en développement n’ont pas grand-chose à voir avec la France. Leur essor, même dans le contexte français, traduit toutefois des dynamiques plus profondes, vers davantage de ségrégation.
1. Une dynamique mondiale pour une innovation américaine

Le développement de résidences clôturées et gardiennées se repère sur tous les continents, mais sous des formes et sur des échelles très différentes. Cette croissance est alimentée par un double souci de sécurisation et de repli sur soi communautaire.
Sans que le modèle et ses fondements soient foncièrement originaux, ils se banalisent. La nouveauté réside dans le fait que ce ne sont plus seulement les riches qui cherchent à s’isoler et à se protéger territorialement mais également les classes moyennes. Il s’agit bien maintenant d’un mode courant de promotion et de gestion immobilière cherchant à capter des populations particulières.
Le phénomène est en réalité relativement ancien. Des forteresses médiévales aux forts du Far West, il y a des antécédents, essentiellement militaires. Sous ses aspects contemporains, les racines sont à rechercher en Europe dans les « villas » parisiennes (des domaines séparés par grille du reste de la ville, aux rues et cours privatisées), ou dans les « squares » enclos londoniens. Mais c’est aux Etats-Unis que le nom, forgé par des promoteurs, est apparu pour désigner de nouveaux types de résidences, de quartiers, voire de villes.
Des termes anglais sans équivalents précis en Français sont utilisés comme approximations ou synonymes. Il y a traditionnellement les country club, les condominium (en fait des copropriétés) qui rassemblent souvent des cadres supérieurs, ou des resorts (des stations touristiques) pour les vacanciers plus ou moins privilégiés. On parle aussi, dans les cas extrêmes, d’ « enclaves emmurées », de « résidences fortifiées », de « villages grillagés », de « villes blindées », de « complexes barricadés ». Concrètement, il peut s’agir de complexes hôteliers, de résidences de vacances, de parcs de loisirs, de tours, voire de quartiers entiers contrôlant strictement leur accès, proposant des services spécialisés et se gérant de manière plus autonome que le reste des villes.
Les configurations de ces résidences sont extrêmement variées. Ce sont des ensembles urbains relativement isolés, à la périphérie mais parfois au centre des villes, à l’accès contrôlé et restreint aux résidents et à leurs invités. Cette fermeture est plus ou moins claire, avec des haies, des barrières, des grillages, des vigiles. Les tailles varient considérablement (de quelques habitations à des dizaines de milliers d’habitants). On trouve des maisons individuelles ou de l’habitat collectif. On peut aussi y inclure des tours, de plus ou moins haut prestige. Dans chaque cas, on trouve un certain degré d’autoadministration.
Les Etats-Unis, et notamment la Californie, ont été le laboratoire de ces nouveaux produits qui permettent un enfermement et un retranchement relatifs de leurs habitants. Depuis plus d’un siècle des morceaux de ville organisés en copropriété associée à une offre de services, les « Common Interest Developments » (CID), ont été institués. Ils prolifèrent désormais, et peuvent rassembler des dizaines de milliers de résidents. Le marché s’est étendu spécialement pour les retraités ou autour de parcs de loisirs. C’est le cas de Sun City, près de Phoenix, réservée aux plus de 55 ans, protégée par une enceinte, sans école. C’est le cas de Celebration, en Floride, à proximité du parc Walt Disney.
Les assemblées de copropriétaires y disposent d’un pouvoir important sur leur domaine. Les habitants doivent signer et respecter des codes de bonne conduite très contraignants (les CCR « Covenants, Conditions & Restrictions ») allant par exemple jusqu’à imposer un poids maximal pour les animaux de compagnie ou bien des horaires pour recevoir ses amis.
Toutes les CID ne sont pas des communautés fermées. Elles concerneraient tout de même actuellement plus de 10 % de la population des Etats-Unis (soit la moitié de la population française). La statistique est plus difficile pour les « gated communities », en raison notamment de leur hétérogénéité. On estime cependant que c’est moins de 1 % de la population américaine qui vit ainsi, avec une définition stricte de quartiers résidentiels, enclos, sécurités avec équipements collectifs.
Si le cas américain est le plus souvent mis en avant, on trouve partout des quartiers fermés et sécurisés. C’est incontestablement dans les pays en développement qu’ils sont les plus impressionnants, en taille (car ils peuvent réunir plusieurs milliers d’habitants) et en équipements de sécurité (en particulier lorsqu’on y trouve des gardes armés). Habitants aisés, expatriés et classes moyennes soucieuses de protection se retrouvent ainsi dans des espaces spécialisés en Afrique du Sud, en Argentine et maintenant même en Chine.
Partout, les habitants veulent d’abord se protéger. Ils souhaitent se défendre de l’insécurité, mais aussi de la circulation automobile ou de la pollution. Ils aspirent aussi à se distinguer par un mode de vie particulier, plus communautaire, plus affinitaire. Ils peuvent également – ceci étant surtout valable aux Etats-Unis – chercher à se séparer politiquement et fiscalement en constituant des collectivités territoriales de plein exercice. Cette quête de tranquillité, d’homogénéité, de commodités spécifiques prend parfois les traits du séparatisme le plus radical, quand il y a visée d’unification ethnique et rejet de la solidarité fiscale.
Ces enclaves ne sont pas autarciques et sont souvent des moteurs économiques, pourvoyeurs d’emplois, dans la construction et les services. Elles s’étendent car entrepreneurs, aménageurs et promoteurs trouvent leur intérêt à voir se développer ce segment du marché immobilier. Les autorités locales peuvent y trouver leur intérêt par une diminution de leurs dépenses d’équipements (fournis au sein du quartier) et par une augmentation des recettes issues des impôts fonciers.
2. Une situation française encore peu affectée

Il existe depuis longtemps en France des enclaves réservées aux riches et aux puissants. Parmi les plus anciennes, et qui défraient encore de temps en temps la chronique, le parc de Montretout à Saint Cloud ou la villa Montmorency à Paris, datent du milieu du XIXème siècle.
Depuis la fin des années 1990, le phénomène se banalise, sans atteindre les proportions américaines, pour les classes moyennes. Il prolifère à petite échelle, notamment dans le Sud, où le marché immobilier est alimenté entre autres par l’arrivée de retraités.
Il s’agit d’abord d’un produit de la promotion immobilière. En réponse au sentiment d’insécurité et aux aspirations à vivre entre-soi, en particulier pour les plus âgés, la promotion de ces habitats singuliers passe par mise en valeur du calme, de l’environnement et de la communauté.
Si le repérage et l’analyse du phénomène passe souvent par de la dénonciation et de la critique radicale, notamment en termes de « sécession » ou de « privatisation » de la ville, il faut avoir à l’esprit que les formes françaises du phénomène n’entretiennent pas de grande correspondance avec les tendances américaines, africaines ou asiatiques. En France, les programmes clos dépassent très rarement plusieurs dizaines d’habitations. Le gardiennage physique est rare. Les portails symbolisant la fermeture restent souvent ouverts. Ces morceaux particuliers de ville restent très dépendants du reste de l’aire urbaine dans laquelle ils se trouvent. Leur autonomie est en réalité résiduelle. Aux Etats-Unis les associations de propriétaires fonctionnent comme de quasi-gouvernement et gèrent directement déchets, énergie, voirie, peuplement, police, équipements. Il n’existe pas en France de villes privées, gérées comme une copropriété. Le phénomène est principalement nord-américain où le droit le permet. En France tout territoire, même entouré d’une clôture, dépend d’une commune.
En un mot, Toulouse, Dijon, voire Saint-Cloud sont difficilement comparables, en général et en l’espèce, avec Johannesburg, Rio, Mumbai ou Los Angeles. Peu de choses rapprochent le portique automatique d’une résidence à Bergerac, réunissant les habitations d’une quarantaine de retraités, et les murs électrifiés et surveillés par des miradors d’enclaves du Cap, séparées des ghettos noirs par des autoroutes dangereuses.
Loin des images de palais de l’élite ou de territoires militarisées, le développement des résidences (plus ou moins) closes à la française passe par des logements standardisés dans des lotissement rarement de haut de gamme. L’arsenal technologique et sécuritaire, tout comme la présence de personnels (en raison de la faible taille des programmes), est de faible ampleur.
Pourtant ces résidences nourrissent la chronique. Il est vrai qu’elles sont une composante importante du marché neuf et qu’elles participent incontestablement aux dynamiques de mitage et d’étalement urbains. Les résidences de seniors, notamment, quadrillent ainsi certains départements avec des entreprises spécialisées dans la réalisation, la vente et la gestion de logements adaptés aux plus de 55 ans. Une nouvelle fois, il ne s’agit pas véritablement là d’avatars des gated communities, même si les logiques qui président à leur publicité et à leur développement peuvent être similaires.
Ces morceaux de ville, à l’écart ou au centre des villes, ont vu leur création encouragée par les mécanismes de défiscalisation. Avec leurs noms à consonance bucolique, leur petite taille, et leur fermeture toute relative, ils n’ont formellement pas grand-chose en commun avec les gigantesques lotissements privés, intégralement clos et strictement surveillés des Etats-Unis.
Surtout, on ne signale pas en France de revendications explicites d’autonomie fiscale et politique. La thèse forte d’une large aspiration à la sécession est difficile à soutenir.
Dans une certaine mesure les véritables gated communities à la française demeurent les résidences des nantis, qu’il s’agisse de résidences chics de la côte d’Azur ou de tours de standing sur le front de Seine à Partis.
3. Une menace pour la cohésion sociale ?

Si l’intensité du phénomène est faible et si sa diversité empêche la quantification, il traduit des tendances préoccupantes.
Eriger le repoussoir américain et l’incomparabilité ne doit pas conduire à minimiser le problème. Si elles restent largement voire intégralement dépendantes de leur agglomération, ces résidences proposent un cadre de vie dans une logique de bornage, de filtrage, de triage. Ces quartiers incarnent concrètement un morcellement de la ville, par coupure physique (même si relative) et, surtout, par sélection des habitants et des passants. Indubitablement il y a dans ces résidences une fragmentation et une ségrégation renforcées.
Le souci qui préside à leur réalisation, consistant à écarter les importuns et repousser les indésirables, se retrouve exprimé autrement et plus largement. Davantage que ces résidences particulières, c’est en effet la règle l’urbanisme et la politique locale qui permettent l’érection de frontières, de murs, visant à séparer dans la ville, notamment entre quartiers pavillonnaires et quartiers de logements sociaux. En France, la commune peut avoir recours au droit administratif pour délimiter, tracer, et, partant, ségréguer de manière bien plus efficace que la décision privée. Les politiques municipales peuvent consister à restreindre l’usage de la ville, sans vraiment privatiser.
Les évolutions à venir sont difficiles à envisager. Des éléments puissants conduisent à imaginer un renforcement. Les promoteurs proposent en effet des produits qui correspondent à une attente de vie calme, dans des contextes homogènes, avec une séparation nette par rapport aux désordres réels et supposés de la ville. La crainte de l’insécurité est un puissant moteur du développement de ces sites. Par ailleurs, la valorisation de ces nouvelles franges urbaines peut être soutenue par des collectivités territoriales qui voient peser une partie des coûts de la périurbanisation sur le privé (promoteurs et acquéreurs de logements).
De l’autre côté, l’avenir du phénomène est incertain. Tout d’abord, les programmes ne trouvent pas toujours preneurs, notamment en période de crise. De surcroît, les paradis promis ne s’avèrent pas aussi parfaits que prévus. Les conflits de voisinage peuvent enfler et les coûts de copropriété déraper. Plus au fond, la consommation d’espace est préoccupante car ces résidences singulières alimentent souvent l’étalement urbain, ce qui est en pleine contradiction avec les objectifs généraux de développement durable qui retentissent fortement sur les politiques d’aménagement et d’équipement.
Au total, les gated communities sont devenues en France un thème d’interrogations, d’innovations et d’investigations pour les élus, les bâtisseurs et les urbanistes. Les tendances séparatistes et sécessionnistes, redoutées, sont en réalité encore assez faibles, en particulier au regard d’autres pays.
Il n’y a pas d’autarcie, peu d’autonomie et une fragile utopie, dans les gated communities à la française. Souligner la faible magnitude du problème ne veut pas dire qu’il n’est pas inquiétant. Cependant les exagérations ne doivent pas être de mise Parler d’ « apartheid urbain » est très abusif. Parler d’enfermement, quand se développent fortement les mobilités, est discutable.
Il est toutefois vrai que ces habitats et ces modes de vie sont une preuve de la crise des espaces urbains publics. Ils sont l’incarnation extrême de nouvelles modalités d’aménagement, avec de nouveaux modes de contrôle de l’espace, plus sécurisés, mais moins hospitaliers. Les questions qu’ils posent sont celles plus générales des mutations des politiques de sécurité et des pratiques d’aménagement des espaces. Si l’attention se focalise sur ce que l’on désigne assez improprement comme des gated communities, il ne faut pas oublier que la fermeture et la protection technicisée des espaces urbains se généralisent, par des digicodes, des caméras ou des clôtures de toute nature. La résidentialisation, en matière d’urbanisme, est une autre incarnation de ces dynamiques. En ce sens d’ailleurs, la ville française est probablement, en moyenne, plus clôturée qu’aux Etats-Unis. Clôturer n’est cependant pas synonyme de clore.
L’extension des résidences closes s’inscrit donc dans un mouvement plus global de périurbanisation difficilement contrôlée, de gentrification, de polarisation des espaces, de standardisation à la fois des aspirations et des modes de vie, et, pour finir, d’une ségrégation qui progresse insidieusement. Cette ségrégation passe par l’agrégation des aspirations et des comportements individuels, mais aussi par une fragmentation accrue des espaces, même s’il convient de ne pas l’exagérer, ni de la caricaturer.

Evaluez votre gated community

Deux urbanistes californiens, auteurs d’un ouvrage qui fait référence (même s’il date), distinguent trois types de gated communities1.

  • Des communautés de mode de vie : des résidences de retraités, des quartiers construits autour d’un golf.

  • Des communautés de prestige : des lotissements de célébrités et de cadres supérieurs dont la porte symbolise la différence et le statut social.

  • Des communautés de sécurité : des espaces clos par crainte du crime et des étrangers.


Au-delà des typologies, ce qui compte ce sont les degrés du phénomène. Les formes des gated communities, et de fait toutes les résidences qui s’en rapprochent, dépendent de plusieurs variables : leur taille (qui peut aller d’une dizaine de logements à plusieurs milliers) ; leur niveau d’autonomie fiscale et politique (qui peut être nulle dans le cas français, très élevé dans le cas américain) ; l’importance des équipements et services collectifs qui y sont présents (extrêmement limités en France, très développés dans d’autres pays) ; la prégnance de la régulation privée (qui peut aller de l’absence à la totalité) ; le niveau de contrôle d’accès et de sécurité (qui peut comprendre des grilles, des caméras, des gardiens, des armements, de la surveillance par le voisinage). Pour chacune des variables une note de un à dix peut être attribuée, ce qui permet de renseigner un radar simple.


Bibliographie

Thierry Paquot (dir.), Ghettos de riches. Tour du monde des enclaves résidentielles sécurisées, Paris, Perrin, 2009.

Eric Charmes, La vie périurbaine face à la menace des gated communities, Paris, L’Harmattan, 2005.

Gérald Billard, Jacques Chevalier, François Madoré, Ville fermée, ville surveillée. La sécurisation des espaces résidentiels en France et en Amérique du Nord, Rennes, Presse Universitaire de Rennes, 2005.

Revue Etudes foncières (www.adef.org)
VOCABULAIRE

Etalement urbain : développement des espaces urbanisés en périphérie des villes.

Gentrification : phénomène urbain d'embourgeoisement, voyant des quartiers auparavant populaires habités par de nouveaux arrivants plus aisés ce qui renchérit les coûts de l’immobilier et des services.

Résidentialisation : operation d’urbanisme qui se généralise en France depuis la fin des années 1990, consistant à chercher une amelioration du cadre de vie, notamment dans les ensembles de logements sociaux, en y transformant l’espace public par de nouveaux aménagements le clôturant et le sécurisant


1. Edward J. Blakely, Mary Gail Snyder, Fortress America. Gated Communities and the United States, Washington, Brookings Institution Press, 1997.


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