Résumé La recherche présentée ici propose une méthode de description et d’évaluation des caractéristiques d’un paysage qui combine la géographie quantitative et l’économétrie des modèles hédoniques.





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5.4 Le Département des Bouches du Rhône


L’échantillon est constitué de 3 515 maisons localisées sur 54 communes, dont les mutations ont eu lieu en 1999 et 2000. Des estimations OLS, IV (Instrumental Variables) et SAR (Spatial Auto-Regressive) ont été mises en œuvre sur cet échantillon. Du fait de la forte polycentricité du tissu urbain du département, les variables de distance ou de contiguïté à un pôle urbain ne suffisent pas pour rendre compte fidèlement de la nature de chaque commune eu égard aux critères paysagers qui nous intéressent. Il existe des différences importantes en termes d'usage des sols au sein d'une même classe de distance au centre. Toutes choses égales par ailleurs, une unité supplémentaire d'aménités paysagères peut avoir une valeur différente à proximité d'une grande ville ou dans un environnement plus rural. Il donc fallu distinguer les communes les plus urbaines de celles qui sont plus rurales, ces dernières ayant une part d'espaces agricoles (en nous référant au zones POS/PLU) supérieure à 45 % de la superficie communale. Comme pour les autres régions d’étude, la vue "du sol" a été utilisée dans les modèles, auxquelles nous avons ajouté les variables décrivant les paysages vus "du dessus" (composition des couverts dans les différents champs).

Le modèle IV "vue du sol" affiche un excellent ajustement (R2 adj=0.77). Il montre cependant que la grande majorité des variables paysagères ne sont pas significatives (Tableau 5). Seules une aversion pour les espaces ouverts en milieu rural et une préférence pour les espaces arborés en milieu urbain (croisés avec la surface) apparaissent dans les prix, ainsi que la proximité immédiate de routes ou voies ferrées qui a un effet significativement négatif en milieu urbain. Dans le modèle IV, où est également utilisée la "vue du dessus" (Tableau 6), une gamme plus variée de variables paysagères devient significative. La proximité de couverts arborés est appréciée, que ce soit en milieu urbain ou rural, alors que la proximité du bâti dans les champs de vision proches est dépréciée dans les deux types d’espaces (sachant que la proximité au noyau urbain est contrôlée par ailleurs et a un effet positif). On repère également que la présence d'agriculture dans les communes où l'agriculture est déjà très présente est plutôt dépréciée, ainsi bien sûr que les voies de communication. Dans les deux modèles, les éléments paysagers expliquent une part faible des prix comparativement aux caractéristiques internes des biens, au contexte de transaction et aux variables muettes communales qui englobent l’ensemble des autres biens publics (services, accessibilité, voisinage social, …). Enfin, les tests ayant conduit à rejeter l’absence d’autocorrélation spatiale des résidus pour différentes matrices de poids spatiaux, on notera que la prise en compte dans un modèle SAR de l’auto-corrélation spatiale conduit à des résultats très similaires à ceux proposés ici.

Tableau 5. Département des Bouches du Rhône : Prix hédoniques des variables paysagères, vue du sol

/ écart-type supplémentaire (valeurs significatives au seuil de 10%)






Localisation

Prix




Cultures – 0 -300 mètres

RURAL

-3 677,74





Surface du terrain * cultures – 0 -150 mètres

RURAL

(5,44)





Feuillus et résineux – 0 -300 mètres

URBA

(-1 599,85)





Surface du terrain * feuillus – 0 – 75 mètres

URBA

1,81





Voies ferrées et routes – - 150 mètres

URBA

-720,56












Tableau 6. Département des Bouches du Rhône : Prix hédoniques des variables paysagères

/ écart-type supplémentaire (valeurs significatives au seuil de 10%)

 

Localisation

Prix

Bâti (vue d’en haut) – 0 -300 m

URBA

-510,36

Bâti (vue d’en haut) – 0 -300 m

RURAL

(-469,98)

Surface du terrain * Cultures (vue d’en haut) – 0 -150 m

URBA

(0,33)

Cultures (vue du sol) – 0 -300 m

RURAL

-1 200,73

Feuillus et résineux (vue du dessus) – 0 – 300 m

URBA

118,05

Feuillus et résineux (vue du dessus) – 0 -300 m

RURAL

120,47

Surface du terrain * feuillus et résineux (vue du dessus) – 0 -150 m

URBA

-0,15

Voies ferrées et routes (vue du sol) – 0 -150 m

URBA

-706,29



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