Résumé La recherche présentée ici propose une méthode de description et d’évaluation des caractéristiques d’un paysage qui combine la géographie quantitative et l’économétrie des modèles hédoniques.





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5.2 La région Nord - Pas de Calais (aires urbaines)


Les mutations, pour cette région, proviennent de l’ORHA. 15484 transactions de terrains à bâtir, pour la période 1989-2002, ont été retenues pour les estimations. Elles sont toutes localisées dans une aire urbaine. Nous disposonsde deux sources pour la construction des variables paysagères, CLC, comme pour les autres régions, et Sigale, SIG qui représente les informations spatiales à échelle plus fine, compatible avec une résolution de 25m.. Les corrélations entre les variables issues des deux sources sont souvent faibles, mais les structures qu’elles décrivent sont similaires.

Le Tableau 2 fournit les résultats obtenus pour les variables paysagères significatives au seuil de 10%. Les deux sources divergent sur l’impact du bâti (sauf entre 151 et 300 mètres). Pour les cultures et les prés vus à moins de 1250 m, elles convergent avec des prix positifs, mais qui sont nettement plus élevé avec Sigale qu’avec CLC. Les prix hédonistes obtenus pour les feuillus, buissons et résineux vus à moins de 1250 m sont très élevés avec CLC (valeurs semblant aberrantes), alors que celles basées sur Sigale sont non significatives (sauf au seuil de 5% pour les résineux). L’inverse se produit pour les couverts arborés vus à plus de 1250 m (effet fortement négatif avec Sigale, non significatif au seuil de 10% avec CLC). Des variables croisant couverts végétaux et surface montrent, avec les deux sources, qu’il existe une plus grande sensibilité à la présence de cultures et de prés de la part des acquéreurs de petits terrains.

Tableau 2. Nord Pas de Calais : Prix hédoniques des variables paysagères

/ écart-type supplémentaire (valeurs significatives au seuil de 10%)

Variable

Plan

CLC

Sigale




Plan

CLC

Sigale

Bâti



76-151

-219




Arborés


1251-6000




-5537

151-300

258

371

6001-40000




-992

301-1250




501

Eau, lacs


0-6000

-551




6001-40000




-0,0

6001-40000

-013




Cultures

0-1250

1278

9637

Zones d’activité


0-75




-264

Prés

0-1250

1474

5184

76-151

-1343




Cultures + prés

1251-40000

65

4657

301-1250




-465

Feuillus, buissons



0-75

3127

31427

Routes


0-300

-595

-403

76-151

1331

13131

301-1250

73




151-300

709

7009

Voies ferrées


0-300

-2948

-541

301-1250

187

1987

301-1250

-120

-334

Résineux

0-1250

2381

23881

Minéral

0-1250

716




Les deux sources concordent pour estimer des effets négatifs des zones industrielles, routes et voies ferrées (sauf pour les routes vues entre 301 et 1250 mètres, avec CLC).

Les effets sont faibles et peu significatifs pour le minéral et la mer. La vue sur les terrils, qui n’est connue qu’à partir de Sigale, a un effet négatif, mais qui n’est pas significativement différent de zéro au seuil de 10%. Il faut enfin noter l’effet très significatif de l’altitude, qui valorise les terrains, de la pente qui les dévaloriserait (résultat significatif seulement avec Sigale) et de l’orientation du terrain (pour ceux en pente), une orientation vers l’Ouest étant moins valorisée qu’une orientation dans les autres directions.
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