Résumé La recherche présentée ici propose une méthode de description et d’évaluation des caractéristiques d’un paysage qui combine la géographie quantitative et l’économétrie des modèles hédoniques.





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5. Résultats


Nous présentons ici les principaux résultats de l’estimation des effets des variables paysagères sur les prix des transactions, pour chacune des six zones4. Les prix hédoniques sont calculés pour le prix moyen des transactions, pour une variation d’un écart-type de la variable concernée. Ils ont été obtenus sur la base de la méthodologie commune définie ci-dessus, sans pousser toutefois jusqu’à une méthode totalement uniforme, pour tenir compte de la spécificité de chaque site (ses caractéristiques, les informations disponibles, etc.). Pour simplifier l’expression, nous parlons souvent d’effets significatifs (respectivement : non significatifs) pour indiquer qu’ils sont significativement différents de zéro (resp. : non) (le seuil est indiqué, il est de 10% dans les tableaux).

5.1 Les couronnes périurbaines de Dijon et Besançon


Une comparaison des champs de vision selon que les cellules ont 7 ou 25 mètres (ces dernières données sont issues de CLC) de côté, faite pour la ceinture périurbaine de Dijon, montre que les paysages reconstitués à partir de CLC sont assez éloignés de ceux obtenus avec des images satellites plus précises : le champ de vision obtenu par CLC est beaucoup plus large (plus proche d’une vision d’en haut que d’une vision depuis le sol) et il est très différent de celui d’images précises (cf. Figure 1) : la corrélation entre les variables issues des deux sources est très faible



Figure 1. Composition du champ vu dans les 70 (75) premiers mètres (région de Dijon)

Les estimations ont été faites, pour Dijon, sur 2384 mutations de maisons intervenues entre 1995 et 2002 et, pour Besançon, sur 744 transactions de maisons et 921 de terrains à bâtir, entre 2000 et 2004. Le Tableau 1 récapitule les prix hédonistes obtenus, au point moyen du prix des maisons et pour une variation d’un écart-type des attributs paysagers.

Tableau 1. Prix hédonistes selon la région et la résolution

/ écart-type supplémentaire (valeurs significatives au seuil de 10%)




Arboré <70-75 m

Agriculture < 280-300m

Réseaux < 280-300m

Bâti soumis – vu < 70-75m

Dijon, pixels de 7m

2699

4809

– 1289

– 1262

Dijon, pixels de 25m (hors bâti CLC)

1806

6541







Besançon, maisons, pixels de 7m

8700

12700(1)

– 5138

– 5400(1)

Besançon, maisons, pixels de 25m

4479

5887

– 3386




Besançon terrains, pixels de 7m

2098

2360







Besançon, terrains, pixels de 25m













(1) Communes avec 2 observations ou plus

En termes synthétiques, tout d’abord, retenons que les sols arborés et agricoles ont des prix hédonistes positifs lorsqu’ils sont vus, respectivement, à moins de 70-75 et à moins de 280-300 mètres, sauf dans le cas des terrains à bâtir à Besançon (cellules de 25m). Le prix hédoniste estimé pour une variation d’un écart-type est nettement inférieur avec la résolution de 25m qu’avec les cellules de 7m : environ un tiers de moins, voire moitié moins. Il semble donc que la perte de résolution due au passage d’images de 7 à 25 mètres permet de garder le caractère d’aménité, valorisée comme telle, de l’agriculture et des sols arborés, mais que le prix hédoniste estimé soit sous-évalué lorsque le calcul porte sur des cellules de 25m de côté.

Pour la région de Dijon, avec des cellules de 7 m, les sols arborés vus à moins de 70 mètres et l’agriculture vue à moins de 280 mètres ont un effet positif sur le prix des maisons (respectivement : + 2,5% et + 4,4% pour un écart-type supplémentaire). Des interactions négatives entre ces variables et la surface de la parcelle montrent que les ménages acceptent d’habiter sur des lots plus exigus lorsqu’ils voient davantage d’arbres autour de leur maison. Pour des maisons situées en zone U des Plans locaux d’urbanisme, le prix hédoniste de l’agriculture est nettement plus faible, ce qui indique que les ménages anticipent une conversion future des sols agricoles à des usages urbains. La différence entre le bâti depuis lequel on est soumis à la vue et le bâti vu a un effet négatif sur le prix des maisons. Un écart-type de plus de route ou de voie ferrée vu à moins de 280 mètres fait sensiblement baisser le prix. La vue au-delà de quelques dizaines ou centaines de mètres n’a pas de prix hédoniste significatif : tout se passe comme si les ménages étaient « myopes ». Notons enfin que les objets « verts » (arborés, agriculture) présents à proximité des maisons mais non vus ont des prix hédonistes inférieurs à ces mêmes objets lorsqu’ils sont vus, ce qui semble indiquer que le cadre de vie « vert » de proximité s’apprécie dans les valeurs immobilières, mais que la vue proprement dite semble compter davantage.

La perte de résolution avec des cellules de 25m se traduit par une perte importante de significativité des résultats économétriques, pour trois raisons : la disparition des plus petits objets, le « persillage » (cf. supra) qui localise les bâtiments de manière aléatoire, les multicolinéarités accrues entre variables paysagères. Seule l’agriculture est significative avec une résolution de 25m, avec un prix hédoniste comparable à celui obtenu avec des cellules de 7m. Les sols arborés sont également significatifs avec des cellules de 25m, mais seulement hors des polygones bâtis de CLC.

Pour la région de Besançon, avec des cellules de 7m et l’échantillon des maisons, on obtient la même « myopie » des ménages qu’à Dijon (qui tient peut-être aux caractéristiques paysagères de ces deux régions). Comme à Dijon, les formations arborées vues à proximité immédiate ont des prix hédonistes positifs et les réseaux routiers, négatifs. Le prix de l’agriculture vue est peu significatif, mais cette occupation du sol tend à renchérir les valeurs immobilières. Le ‘vert’ (arbres, agriculture) vu autour d’une maison est substituable à son jardin. Enfin, comme à Dijon, une opposition entre la vue et l’exposition à la vue apparaît pour les cellules bâties. Pour les terrains à bâtir avec cette même résolution de 7m, plusieurs variables topographiques sont significatives (exposition Sud, encaissement, pente du terrain). On obtient également des valeurs significativement positives pour les sols arborés vus à moins de 70 mètres et l’agriculture vue dans les 280 premiers mètres.

Pour les maisons, avec des cellules de 25m, les sols arborés vus à moins de 70 mètres et l’agriculture à moins de 280 m ont des prix hédonistes positifs, les réseaux de communication ont un prix négatif. Pour les terrains à bâtir aucune des variables paysagères n’est significative, à l’exception de l’interaction entre formations arborées et taille du terrain.
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