Rapport annuel sur la mise en œuvre du





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O.p.h. 93 PROTOCOLE DE CONSOLIDATION CGLLS 2010



RAPPORT ANNUEL SUR LA MISE EN ŒUVRE DU

PROTOCOLE DE CONSOLIDATION

EXERCICE 2010

SOMMAIRE

RAPPORT ANNUEL SUR LA MISE EN ŒUVRE DU 1

PROTOCOLE DE CONSOLIDATION 1

EXERCICE 2010 1

1 ENGAGEMENTS DE L’OPH DE SEINE-SAINT-DENIS 5

1.1 Suivi des Mesures Internes de Gestion Locative 5

1.2 Mesures patrimoniales 13

2 Réalisation des Engagements dans le Cadre du Protocole de Reprise du Patrimoine de l’Office d’HLM de La Courneuve 13

2.1 engagements du Conseil Général de Seine-Saint-Denis 13

2.2 engagements de la Commune de La Courneuve 14

2.3 Engagements de la communauté d’Agglomération de Plaine Commune 14

3 Réalisation des Engagements dans le Cadre du Protocole de Consolidation 15

3.1 Engagements du Conseil Général de Seine-Saint-Denis 15

Les sommes affichées sont celles réellement versées. Une convention cadre 2007-2011 a été signée en décembre 2007 entre les deux collectivités, ainsi que des conventions annuelles détaillées précisant les modalités de versements en fonction de l’avancement des opérations concernées. Ainsi pour 2010, le Conseil Général versera le solde de sa participation en septembre 2011 pour 3.018 k€ et en septembre 2012 pour 2.290 k€, ce qui portera sa subvention 2010 à 7.790 k€. Le cumul sera alors de 35.981 k€ contre 41.672 k€ au protocole, soit un décalage de 5.691 k€ du fait du retard pris dans différentes opérations. 15

3.2 Participations des Collectivités Locales 15

3.3 Participation de l’ANRU 17

Le retard pris sur nos opérations explique le fort décalage entre la subvention cumulée attendue de 124 M€ et celle réalisée de 34 M€. Cet écart de 90 M€ se répartit à hauteur de 56 M€ pour les démolitions, 12 M€ sur les constructions neuves et 22 M€ sur les réhabilitations/résidentialisations. Les fortes diminutions dans les coûts de démolition ont permis de redéployer les subventions sur d’autres opérations notamment en réhabilitation où les hausses de coût liées aux évolutions de programmes et au Grenelle de l’environnement nécessitent des budgets beaucoup plus importants. De nombreux avenants lourds ont de ce fait du être élaborés, ce qui a généré des retards importants dans la perception des subventions ANRU pour démolition. Ainsi nous avons un retard d’environ 17 M€ sur 3 démolitions effectuées ou en cours (Verlaine au Clos-saint-Lazare, Desnos à Pierrefitte et Balzac à La Courneuve), que nous devrions percevoir en 2011. 18

3.4 Engagements de l’Etat 18

3.5 Engagements de la CGLLS 18

4 SYNTHESE DES RESULTATS 19

4.1 Autofinancement Courant 2010 19

4.2 Simulation prévisionnelle 2011 – 2015 22

5 AVANCEMENT DES OPERATIONS 30

6 La simulation de 2016 a 2020 34


L’Office s’est engagé depuis plusieurs années dans un programme ambitieux d’opérations de rénovation urbaine et de rénovation de son patrimoine portant sur plus de 670 millions d’euros d’investissements.

Il est ainsi impliqué dans 14 dossiers ANRU et quelques programmes de réhabilitation hors ANRU, qui impactent 50% de son parc. Ainsi sur la période 2008-2013, 1470 logements devraient être démolis, 1643 construits, 10173 logements réhabilités et 7635 faire l’objet d’une résidentialisation.

L’Office n’ayant pas les fonds propres suffisants pour faire face seul à l’ampleur des investissements, évalués à 203 millions d’euros, pour mener à bien ce programme patrimonial, un protocole de consolidation a été signé en septembre 2008 avec la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS), le Département de Seine-Saint-Denis et l’Etat.

Grâce à la signature de ce protocole, ce besoin en fonds propres est couvert par 116 millions de subventions de collectivités locales dont principalement le département (67.2 M€) et la Région (46.3 M€), ainsi qu’une subvention de 28 M€ et un prêt de 10 M€ apportés par la CGLLS.

En complément l’Office s’engage à maintenir une capacité d’autofinancement positive, et à prendre des mesures internes. Ces dernières doivent participer au financement à hauteur de 13 M€, à savoir :

  • augmentation de loyers : 9,5 M€

  • réduction des impayés : 1,5 M€

  • réduction de la Taxe Foncière : 1,2 M€

  • maîtrise des coûts du personnel : 0,8 M€


Parallèlement, l’Office doit maintenir un niveau élevé de maintenance, et poursuivre ses travaux d’amélioration sur le patrimoine.

Par ailleurs un protocole concernant la reprise partielle (2.003 logements) du patrimoine de l’Office Public HLM de la Courneuve par l’Office de Seine-Saint-Denis a été signé avec la CGLLS, les collectivités et l’Etat en novembre 2005 et a fait l’objet d’un avenant signé en août 2007. Il couvre la période 2005-2012.

Le protocole de consolidation couvre la période 2007-2012, et intègre les aides décidées dans le cadre du protocole spécifique à la Courneuve.

A compter de 2008, il a été présenté un rapport général unique pour l’ensemble de l’Office qui précise néanmoins quelques détails sur la reprise du patrimoine de La Courneuve.
Conformément au protocole, une réunion entre l’Oph93, la CGLLS et les autres signataires du protocole de consolidation a eu lieu en juin 2010, pour faire le point sur l’économie globale du projet sur la base du rapport établi sur les comptes 2009. Il a été décidé d’élaborer courant 2011 un avenant au présent protocole pour décaler son terme afin de tenir compte du décalage dans la réalisation des opérations.
Le présent rapport, établi sur la base des comptes 2010, est le troisième à être transmis tant au Conseil d’Administration qu’aux différents partenaires signataires de ce protocole.
Faits majeurs de l’exercice 2010 :




  • Le patrimoine géré : les démolitions et restructurations de patrimoine n’ayant pas été compensées en totalité par les mises en service, le patrimoine de l’Office a de nouveau diminué en 2010 de 205 logements (après une baisse de 53 logements en 2008 et 65 en 2009). Au 31 décembre 2010, l’office compte 22.403 logements gérés contre 22.608 à l’issue de l’exercice précédent. Cette diminution résulte de 343 mises en services et 548 démolitions ou restructurations




  • L’acquisition de 343 logements auprès d’ICADE, effective au 1er juillet 2010.

Cette opération est constituée de 343 logements (23 F2 - 199 F3 – 106 F4 – 15 F5), qui n’avaient jamais été conventionnés, et que nous avons financés à 50% en PLS et 50% en PLUS, sans mise de fonds propres.

Cette reprise de patrimoine a été assortie de l’intégration à nos effectifs de 4 personnes : 3 gardiens et un agent chargé du suivi du relogement (en remplacement d’un agent muté).


  • La montée en charge des opérations de rénovation urbaine évoquée fin 2009 du fait notamment du plan de relance s’est confirmée en 2010 : les investissements réalisés se sont élevés à 71.135 k€.




  • Au niveau comptable, l’année 2010 a été mise à profit par l’Office pour ajuster ses bases détaillées des subventions d’investissement sur le logiciel Sage avec les comptes du Receveur. Les subventions d’investissement, participant au financement d’une immobilisation amortissable, doivent être reprises au compte de résultat suivant le même rythme et pour la même durée que l’amortissement de l’immobilisation concernée.

Ces réajustements ont généré, selon les comptes, des insuffisances ou des surplus de reprises, ainsi que des ajustements sur les montants des subventions, liés notamment au fait que des subventions n’aient pas été sorties alors que les immobilisations l’ont été (exemple : remplacement de composants ou démolitions).

Au global, l’impact sur notre résultat 2010 est une dégradation de -2.481 k€ du compte 777 « Quotes-parts de subventions d’investissement virées au résultat ».


  • Les frais de personnel : outre l’application pour l’année 2010 du décret « Fillon » de juin 2003 créant une réduction des cotisations patronales de sécurité sociale afin de développer l’emploi, pour un montant de -670 k€ prévu en DM2 2010, nous étions dans l’attente de la confirmation des exonérations rétroactives sur les années 2007 à 2009. Nous avons obtenu ces dégrèvements en fin d’année 2010 pour un montant global de 2.909 k€ qui a été, en l’absence de détail, passé dans un premier temps en totalité en non récupérables.




  • Nous avons été confrontés en 2009 et 2010 à des tentatives de squats particulièrement agressives et organisées dans certaines opérations de démolition, ce qui s’est révélé très coûteux en terme de gardiennage en 2010: 1.400 k€ pour la barre Balzac à La Courneuve, et 365 k€ pour la tour Baudelaire au Clos Saint Lazare à Stains, soit 1.765 k€ à rapprocher de 780 k€ en 2009 (+985 k€). A titre dérogatoire, l’ANRU a accepté de financer à hauteur de 1M€ ces frais de gardiennage pour la barre Balzac.




  • Le remboursement anticipé en août 2010 du capital restant dû des prêts CDC finançant l’opération démolie Desnos à Pierrefitte, a eu un impact négatif sur le résultat 2010 de -3.455 k€, par le biais à la fois des annuités pour 676 k€ et du résultat exceptionnel pour 2.779 k€.




  • La normalisation de la gestion du patrimoine de La Courneuve repris fin 2005 par rapport aux autres cités de l’Office est à nouveau confirmée en 2010.

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